今天要讲的，是一个盖房大叔和 CRA 的世纪误会。
托马斯大叔，职业盖房四十年，结果有一天因为卖掉自家住了三年半的房，被CRA追着屁股要 HST。
到底怎么回事呢？咱们这就来8一8。
托大叔的梦中情房
托马斯大叔，是一个地地道道的建筑人士。从年轻时帮着父亲打下手盖房，到自己创办专业建筑公司，在这行里已摸爬滚打40多年了。公司不大，有时员工只有两三人，最多二十多人，业务集中在民用住宅的开发上。
那天，大叔下班回家，路过一个小山坡，原本以为是市政绿地的地方，赫然立着个“土地出售”的牌子。他停下脚步，望着眼前这块高地，脑子里浮现一个念头：“这地儿不简单，视野开阔、阳光充沛，要是能在这盖个房，简直完美。”
回家就跟太太报告，两口子还拉着躺椅去山坡实地体验了几回。托大叔眼里满是未来日子的画面，太太一开始不置可否，但几次日落之后也被说服了。
于是，2009 年年底，大叔买下了这块地，由他亲自操刀设计、建造了一栋自住加出租的独栋住宅，地上住人，地下出租，一家人于 2010 年正式搬入。
一家三口+宠物，住了整整三年半。
然后，2013 年，公司资金链吃紧，托大叔实在扛不住，把房子挂牌卖了。
就这么简单的生活，竟然让 CRA 闻到了“投机炒作”的气味。
CRA的灵魂拷问
CRA 的观点很简单：你是个干了 40 年的建筑商，你盖房当然不是为了自己住，是为了赚钱的！所以根据 Excise Tax Act 第 191(1) 条，你得按“自我供给”缴HST！
🔍插播小知识：
自我供给（Self-Supply Rule）：
- 📌 ETA 第123(1)条定义了什么是“builder” ： Builder(建筑商)是指自建或雇人建房，并有商业目的的人
- 📌 ETA 第191(1)条：如果你是“builder”，自建一套住宅后自住或出租，即便没卖，也必须按“市价”缴 GST/HST，因为税法视同你自己“卖给自己”，这就叫“自我供给”（Self-Supply Rule）
- 📌 但有一个救命条款：如果你建房完全是为了自住，没赚钱意图，也没申报过 ITC，恭喜你，有“自住豁免”；第191(5)条的 personal-use exception，意思是免交 GST/HST
这场官司的核心
1️⃣ 托大叔，到底是不是“builder”？
2️⃣ 如果是，他有没有资格享受“自住豁免”？
怎么判断是否“builder”？
为了搞清楚这事儿，法官祭出了经典的“六因素分析法”，每一个都像一盏聚光灯，照向托大叔的动机和行为。
这六因素是从过去的一个教科书式的案例 Happy Valley Farms 案判例中提炼而来的，我们下面就来分析下到大叔建房底是为了“住”还是为了“赚”：
1️⃣房子的性质和设计（Nature of the property）
托大叔从一开始就说得很清楚：这是我的 Dream Home，这块地是他散步时偶然发现的，他和太太拿着躺椅、带着红酒、爬到这个坡上看夕阳。他们觉得这块地“太美了”、“温暖宜居”、“比原来那套光照更好”。他的设计图纸细节满满，全是为了“好住”而不是“好卖”：
-
- 女儿独立卧室 + 套间 + 小阳台
- 主卧与女儿间隔着洗衣房，避免互相打扰
- 狗狗专区、大理石入口、宠物洗澡间，进出不踩脏
- 甚至还专门做了一个通往厨房的猫门
房子每一砖每一瓦都是为家人和毛孩子量身定制的，怎么看都不像“商品”，是为了家里的每个人甚至猫子和狗子都住得舒服。
💡动机是关键！在判断是不是商业交易时，法庭看得最重的是动机（motive/intention）。不仅看是不是一开始就打算卖，还要看在买地、设计、盖房的整个过程里，是不是把“转手赚钱”当作主要目标，或哪怕是“第二意图（secondary intention）”都是不行的。
🎯secondary intention：哪怕买地时候的主要目标是为了自住，但除此之外，你还想过万一不住了就转手卖了还能赚一笔，这就叫“second intention”；这个想法必须在买地那一刻就存在，并且对买地的决定产生了实质影响，这就算有“投机目的”。
如果一直单纯为了自住，后来因为某种意外情况才被迫出售，那不算投机行为。
法庭说：托马斯夫妇的证词可信，他们真是打算在这里长期生活的。虽然三年后房子卖了，但那是因为公司遭遇了财务困境，而不是他们一开始就想“炒房”。
2️⃣ 持有时间（Length of Ownership）
如果当初买地建房时就是为了卖，那通常持有时间会很短。但托大叔一家买地是2009 年、建好是 2010 年、最后卖出是在 2013 年，整整持有了将近4年。对比他的建筑公司的操作流程，通常是建好后立即火速挂牌出售，这一行为完全不像商业炒作。
结论：不像投机，更像自住。
3️⃣ 房产交易频率（Frequency of Transactions）
23 年间（1994–2017），托马斯夫妇一共买卖了5套房。虽然都是“盖→住→卖”的模式，但平均下来每5年换一次房，这节奏和很多“炒房高人”一年卖三套的操作相比，简直佛系到不行。
结论：频率不高，不能由此推定他是个炒房人。
4️⃣是否亲自参与建造（Work Expended）
这一项看起来最“像炒房”：托大叔几乎每一套房都参与设计、建造、亲自上阵。但，法庭说：这只能算“表面”证据。人家爱动手盖房，不代表一直都是盖来卖的。最终要看动机和整体现实情况。
5️⃣卖房原因（Circumstances of Sale）
这是非常关键的一环！法庭完全接受了托大叔一家的说法：
- Dream house 的出售，是因为2012年起公司连亏三年，为了救公司，他把自己的房抵押出来给公司输血，最后仍然没救回来，只好卖房还债
- 最后他们搬入了一套价格几乎只有一半的小房子
结论：这不是商业计划，是生活压力。你不能把“撑不住了”看成“趁机赚钱”。卖房背后有生活的重压，不能看成是买卖的套路。
6️⃣ 购房动机（Motive or Intention）
买地时有没有“转手赚钱”的打算，是判断 builder 的关键。法庭说，动机必须结合证词+行为模式+当时的环境一并判断。法官相信这房是整个家庭的 dream home, 因为：
- 托大叔称这块地是“温暖、开阔、迷人”的地方。大叔和太太的证词一致，情感真实、细节充分，反映的是“我想住一辈子”的愿望，而不是“我想赚一大笔”的算盘
- 太太一开始还不想搬，但最终也被感动，被“买进了梦想”
- 设计时就考虑了家庭使用、狗狗猫猫的出入、女儿房间的独立性、室外洗澡间(pet wash)的位置。每一处细节都充满“住进去的打算”，而并非为了“好卖”
结论：这个房子，是他们打算住一辈子的，不是炒卖的。
👨⚖️ 结论：这套房不是为了赚钱盖的，不构成“商业行为”, 托大叔不是builder！法官认为：这就是典型的“自用型住宅”。
🧾关键法条大复盘
✅ ETA第123(1)条：谁是“Builder”？
托大叔不构成“builder”，因为他建 Dream House 没有商业目的，而完全为了自己住，他从未将该房作为“库存”或“生意资产”对待
✅ 如果真是“builder”，是否触发第191(1)条“自供“规则？
是，如果真是 builder 并建好自住，确实会触发，但，托大叔完全满足第191(5)条“自住豁免”的四大条件：
- 大叔是自然人
- 房子建好后立即自住，是一家人的居所，全家住了3年半
- 没有任何商业用途
- 没申报 ITC
结论：即便他是builder，也符合豁免条款，不需要交GST/HST。所以，无论怎么判，这房子都不该被强征HST！
🎉结果：托大叔赢了，CRA吃瘪！
税务法庭判托大叔胜诉，CRA的税单撤销，连上庭的费用都由CRA承担。
结尾感悟：你不是被房子定义的人
税务的世界喜欢贴标签：你盖过几套房？你是不是建筑行业的？你过去交易多少？可现实不是算法。
托大叔是一个父亲、丈夫、工匠、公司老板。这次他盖的，不是以往的“库存”，而是一家人坐着躺椅一起看夕阳的“Dream House”，这是一家人的家，是归属。在所有砖瓦、木料、地契和税表背后，托大叔成功展现出来的，不是一个builder的操作流程，而是一家人在人生的不同阶段，努力把日子过得好一点。
不是每一个盖房的人，都是为了卖房；不是每一个贷款的人，都是为了套利。就像托叔最后说的：我盖的，不是投资项目；是我太太喜欢的夕阳，是我儿子搭建的框架，是我女儿选的灯，是我想在夕阳下好好喝杯酒、跟家人过日子的地方。”
案件来源：Swift v. The Queen, 2020 TCC 115
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
