2025年5月27日，刚刚上台的新政府抛出个大礼包，给国会递交了一份立法提案，要在 Excise Tax Act 里加一条全新的首次购房GST退税（First-Time Home Buyer GST Rebate）！
- 房价在 100万加币以下的新房，可以退回全额5%的GST！
- 房价在 100万到 150万之间的，则逐步减少退税额度
- 房价超过150万的，就不行了，不在退税范围内
谁能领这个“首次购房退税”？
必须同时满足以下条件：
- 年满18岁
- 加拿大公民或永久居民
- 房子得是你的主要住所（primary residence，不是投资房或度假屋）
- 你得是第一个住进去的人
- 在当前年度和前4个日历年内，你(包括配偶或同居伴侣)没在加拿大或国外拥有并住过住宅。啥意思？你以前租房住没问题，但如果你拥有过房产+在那居住过，那是不行的
⚠️ 这点非常关键：“没拥有过房产”的限制适用于你和伴侣俩人。只要其中一人以前买房住过，就算另一人没买过，也全军覆没。为什么呢？政府想确保这福利只给真正的新手，避免有钱人钻空子。
哪些房子符合资格？
只要是“新建房”或“自建房”都符合条件：
- 独立屋、半独立屋
- 公寓
- 住房合作社的股份（买股份就能住进去的那种）
换句话说，无论买的、自建的，只要是全新或大幅翻新的住宅，并且用于主要居住，都可以申请。别买二手房，那不沾边。
能退多少钱？
- 房价 ≤ $1,000,000 → 全额退回 5% GST，最高$50,000，因为100万的5%就是5万
- 房价 $1,000,000 – $1,500,000 → 线性递减
- 房价 > $1,500,000 → ❌ 无退税
举个例子：
你买了个净价$950,000 的新单元，GST是$47,500，政府全退；但如果你买的是$1.3M的 townhouse，退税会“打折”，越接近 $1.5M 退得越少；超过1.5M就完全没了。
时间要求
这个退税不是永久的，而是有时间限制的。
购房或建房合同必须在以下时段内签订并完工，错过时间，就没资格了。
- 合同签订时间： 2025年5月27日后到2030年12月31日签
- 开工时间：2030年12月31日前
- 完工和交接时间截至到：2035年12月31日前到手
为什么设限呢？我猜政府怕无限期拖，用“限时”来刺激大家赶快买房，是鼓励新房市场的一种手段。
🚫 限制与陷阱
- 一生只能申请一次
- 配偶或伴侣一旦用过，你就不能再申请
- 如果买的是楼花转让合同（assignment sale），而原始合同在5月27日前签的，也不能申请
- 如果购房合同是在5月27日之前签的，哪怕后来修改或替换了，也视为旧合同，不符合资格
如何申请？
🔹 可以选择由开发商代为申请（类似现有HST new housing rebate），但开发商要做好尽职调查，否则被CRA追款的风险很大
🔹 在安省和BC省，还允许叠加省级土地转让税退税，但目前魁北克和其他省份还没表态是否跟进
2025年6月5日，新政府推出Bill C-4，要正式修改ETA。虽然法案还没正式生效，但政府已经明确，一旦通过，将追溯生效日到2025年5月27日。
也就是说，只要你5月27日之后签的购房合同，理论上都能享受这份福利。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师、信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian； jktax-qing
