CRA的3封信

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JKtax 税务咨询公司创建人。


前阵子温哥华建筑师 Demetre Lazos 向主流媒体举报顾老板炒房逃税一事闹得沸沸扬扬,CRA随即表态要增加人力稽查地产行业钻系统漏洞的炒房者。不要说本地人,连我们自己茶余饭后对住着500万豪宅、每个月还可以收到牛奶金这种怪现象也是愤愤不平。

那,CRA到底在忙什么?

CRA的官老爷们并没有闲着。9月份的前两个星期,先后有三位认识我的,不认识我的,朋友的朋友辗转来见。眼前3封CRA审计信如出一辙,都是要当事人提供 XX年到现今买卖和持有的房产的具体信息。

信的开头都是这样的:

Your 2013 income tax return has been selected for audit.

Based on the information available to the Canada Revenue Agency (the“ CRA”), it appears that you have purchased and re-sold, and/or assigned title to, residential property(ies) in the recent past.

In order for us to determine the correct Income Tax and GST/HST treatment of the above-noted transaction(s) and your claim for the associated GST/HST New Housing Rebate (if applicable), we are asking that you supply additional information as follows…

随信附送问卷一张,要求当事人提供 2012.01.01 到现在持有(过)的所有房产的全部细节, 包括:

  • 地址
  • 房主姓名
  • 买房日期,买入价
  • 是否还继续持有
  • 卖房日期,卖出价
  • 房屋类型
  • 购买此房的目的
  • 房主/亲属是否居住过该房,亲属姓名
  • 是否出租,租客姓名,租期,租金金额
  • 入住日期,能够证明房主曾经居住该房的文件 (搬家收据,银行对账单,水电气电话上网账单,健康卡驾照改到该地址,Canada Post私人信件地址)
  • 搬离日期
  • 贷款金额,贷款人姓名
  • 首付来源
  • 卖房原因

对于每一套曾经拥有的房子,CRA还要求提供下列文件:

  • 购房合同
  • Statement of Adjustments
  • 贷款文件
  • 和地产经纪签署的Listing Agreement

回复CRA的审计信和准备材料很是花了一些时间。每个当事人情况各异,但共同之处是他们都在近四五年内有过频繁的地产交易。以CRA的现有审计标准,无论投资还是自住,5年里买卖3套就可以称之为频繁,值得查一查了。如果当事人的职业是地产相关的行业,标准还要更收紧些。

顾老板5年36套,激起民愤被举报,从另一层面说明CRA的查税系统的确有漏洞。大鱼逃掉的暗自庆幸,逃不掉的众多小鱼小虾还是趁早做好准备。

CRA一直都在缓慢但有序地行动着。

借此帖给手里有房的国人提个醒儿。