”返佣“是一种特殊的经济现象，地产经纪之间的恶性竞争导致相当一部分经纪人为吸引客户不惜牺牲自己的部分利润，将佣金的一部分返还，薄利多销，借此吸引更多客源。在这种思想的指导下返佣已成为华人地产行业中一个无奈的 common practice。去年我给一个西人团体讲座，提到返佣一事大家哗然，很明显在他们纯洁的小脑袋里佣金是自己劳动所得，怎么能白白让给别人。回来后我不禁为华人圈子的地产经纪们唏嘘。
CRA评判一笔费用是否可以抵扣，套用5个条件：
- 为赚取生意收入而产生；
- 不是资本投入；
- 不是个人消费；
- 金额合理；
- 有凭证
根据上面的条件，经纪”返佣“ 的确是为了赚取更多的生意收入、不是资本投入、也不是个人消费、若金额合理、并且有凭证，完全可以作为合理费用抵减经纪个人的生意收入。
地产经纪如何申报返佣？
大卫是一名地产经纪，去年做了一单赚取$20,000佣金加13%的HST，合计到手$22,600。根据协议，大卫返佣给客户$5,000。注意这$5,000是从commission $20,000之中拿出来的，和 HST $2,600 没有关系。换句话说，返佣中不包含HST。
第二年报税季到了，大卫收到经纪公司发来的一张T4A金额$20,000，大卫在个人的T2125上报 gross business income $20,000， 减去返佣 $5,000，净收入 $15,000；收进来的 HST $2,600 在大卫的 HST return上单独报。
对于收到到返佣的客户来说，”返佣“怎么报？
返佣通常来说不构成”收入“，俗称的”收入“是指通过提供产品或服务而赚取的劳动报酬。作为客户既没有给地产经纪提供产品、也没有提供过服务，这笔到手的$5,000实质是一种”incentive” 或 ” 谢礼”。返佣降低了客户的购房成本, 买一套50万的房子，返佣拿回来 $5,000，相当于购房成本只有49.5万。
如果房子是买家的 principal residence, 购房成本降低$5,000，未来增值就增加了$5,000。买家卖房时可通过claim principal residence exemption 不交增值税，这种情况下的返佣不引发税务负担，不用报；
如果房子是买家的 rental property, 购房成本降低 $5,000，未来增值就增加了$5,000。这个$5,000块只有在卖房那一年报税计算增值的时候才体现出其税务意义。
因此， 无论是自住还是出租，客户在收到返佣的当年都是不需要申报的，因为它不是收入。
那么如果一个买家频繁买卖房子，多次拿到返佣，要不要报税呢？这种情况下的返佣构成 income from a source, 要报成收入。
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马云， Carol Ma， 加拿大特许专业会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；传真 905-683-7979；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian.
