父亲去世时持有一处 cottage, 遗产情况复杂，至今尚未处置完毕，这期间 cottage 一直闲置。现在房价下跌，cottage 价格已亏损十万。请问，如果卖了，十万的亏损可否报成 capital loss? 我作为唯一继承人，将来是否可以用这个capital loss？
首先，大家要搞清楚，“逝者” 和 “estate“ 是两个独立的税务主体，报税时要当作两个”person” 分别对待。父亲在世时，这个cottage是个人使用财产(personal-use property)，也就是自用为主，是自己和家人用来休闲度假的地方。而在父亲去世时，estate(遗产)视同按市价接手了这栋cottage，也就是“按市价继承”。问题在于，从estate接手到现在，cottage一直闲置，没人用也没人住，所以在estate手上，它就不再算作 personal-use property了。
那么，在estate持有期间，房价从接手时的市价（也就是父亲去世时的市价）下跌了十万。如果现在卖，这十万的亏损构成 estate 的资本亏损。这个损失只能被 estate 用来抵扣它自己的增值，和继承人没关系，继承人没法用这个亏损来抵扣自己的收入。
说到这，顺便科普一下什么是 Personal-Use Property (个人使用财产)：
简单来说，personal-use property 就是那些为了自己使用或享受而买的资产，比如度假屋、车、船、家具、电子产品等等。大家想想，东西越用越旧，价值也会随之下降。一辆新车价值5万，开了几年之后可能就只值3万了，对吧？所以个人使用财产的出售一般很少有增值，更多的是亏损。而且，即便是亏损，CRA也不承认，因为这种亏损属于个人损失，不能进行税务抵扣。
举个例子
如果父亲在世时把 cottage卖掉，有了增值，那这个增值要交税，除非指定这 cottage 是 principal residence，增值才可免税。但如果卖亏了，那就别想了，CRA不认，因为这个亏损在CRA眼里属于“个人损失”，不能用来抵扣其他收入，这个亏损在税务上视同为零。（税法第40(2)(g)(iii)段）
同理，如果 estate 接手 cottage 后这房子不是空着的，而是继承人或他的家人住了进去，那么 cottage 在 estate 手上又符合了 personal-use property。卖掉出现了亏损，这个亏损还是视同为零，依旧不能抵扣 estate 的增值。
计算 personal-use property 的盈亏时，有个默认$1,000的规则：
- 如果成本小于$1,000的，默认成本是$1,000
- 如果售价小于$1,000的，默认售价也是$1,000
- 如果成本和售价都小于$1,000，不论是赚还是亏，都不要求申报
- 如果成本和售价都大于$1,000，盈利得报在Schedule 3上，但亏损不可以申报
总结一下，一旦某样东西被认定为 personal-use property，赚了钱要报税，亏了钱算自己倒霉，CRA不认。
最后，税法第40(2)(g)(iii)段明确规定了：personal-use property的亏损在税务上视同为零。所以想靠这种亏损来减税的朋友们，只能说，想得太美啦。Subparagraph 40(2)(g)(iii) deems any capital loss from the disposition of personal-use property to be nil.
其实这条规则也是在提醒我们：生活的乐趣和享受，虽然不能换算成税务上的好处，但它们的价值远不止于此。很多时候，享受当下的美好才是最重要的，而不是每一笔快乐都要拿来计算得失。毕竟，这个世界上总有一些珍贵的东西，是没法用钱衡量的，你说是吧？
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考CRA官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。
电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 两位亲爱助理的微信 jktax-vivian，jktax-qing
