加拿大买房政策新动向：外国人购房禁令延长两年！
最新更新 – 2024年2月4日 – 你还记得买房禁令吗？今天，加拿大财政部长宣布：这个禁令不仅不会如期结束，还要再加码两年！原本预计于2025年1月1日到期的《禁止外国人购买加拿大住宅法案》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），现在直接延长到2027年1月1日。
这个法案从2023年1月1日正式生效，目标明确：不让外国人买房。
禁令细则
根据法案规定，从2023年起的两年内：
- 禁止外国人在加拿大直接或间接 购买最多3个单元的民用住宅
- 违规操作会罚款，任何帮助外国人买房的人或机构(包括唆使、诱导、协助等)都可能被罚最高1万加币
哪些人买不了房？
一看这些标准，你就知道是铁了心要卡住外国买家：
- 不是加拿大公民
- 没有永久居民身份（ PR 或 枫叶卡）
- 不是印第安原住民
- 外国注册的公司
- 加拿大注册但由外国人或外国公司控股的私营公司(外国人在法律上或事实上持 10%或以上投票权或价值)
那能买的都是什么人？
但政策也不是一刀切，以下几类人还是有买房的机会：
- 留学生 – 政府认证的大学注册在读，且需满足一堆条件：比如过去5年每年报税、每年住满244天、房价≤50万加币，仅限购买一套住宅
- 工签人士 – 在购房之日(final closing)工签还得有183天以上的有效期，且只能买一套房
- 难民
- 外国领事馆人员
- 有加拿大身份的配偶 – 如果另一半是加拿大公民、PR或难民，夫妻俩联名买房OK
- 在加拿大注册、由外国人或外国公司控股的上市公司
不受法案限制的交易
- 商业、工业地随便买 – 只要不是民居房，农田、空地、工业用地都不在禁令范围内
- 空地也能买 – 即使土地规划为住宅用地（zoning 为 residential），也能买来建房子
- 多单元住宅不受限：如果一栋楼有3个以上独立单元，这种大house不受禁令限制
- 老合同照样有效：2023年1月1日前签好的购房合同不受影响
- 非“购买”性质的交易：如果交易不构成法定义务上的“购买”，那禁令就禁不住了，比如：
- 继承房产：房主去世后，房子转让给外国人，没问题
- 离婚分割财产：因为婚姻出了问题把房子转给外国人也OK
- 无偿赠与：房主送房给国外亲属，不算违规
- 这几种情况按目前的官方解释，都是可行的，协助这类人进行房产交易的个人或机构也不会受罚。
举个例子
大卫是安省本地人，经营一家公司，公司名下有几套民居出租房，赚租金。几年前，大卫立了遗嘱，还做了两份授权文件(POA); 一份授权哥哥负责医疗相关的个人事务(POA for Personal Care)，另一份授权哥哥管理他的财产 (POA for Property)。
2020年，哥哥回流香港，还主动放弃了加拿大国籍。2023年，大卫重病昏迷，哥哥根据POA来加拿大接管了公司的运营。问题来了，这家公司的实质控制人变成了“外国人”，而公司名下的房产又是民居。按这个”禁令”法案，直接触发罚款1万加币！
要是当初大卫稍微多留个心眼，这罚金就能省下了：
- 更换POA：在哥哥放弃加籍时，及时更新授权人
- 增加备选授权人：防止主授权人无法履职时无人接手
- 哥哥拒绝履职：哥哥若从一开始就不接手，这罚款自然就躲过了
这个案例背后有两个重点：
一是加拿大法律的细致严苛，二是我们在面对复杂法律时的决策能力。生活中很多时候，一个小小的选择就能左右局势。如果能提前做好周全规划，就不会陷入被动局面。与其等风险来了再应对，不如在每一步做决策时都留个“Plan B”。就像这次买房禁令延长，政策在变，机会也在变，关键是你有没有提前做好“脚本”，应对变化的剧本永远写在自己手里。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
