加拿大买房政策新动向：外国人购房禁令延长两年！
2024年2月4日更新：你还记得那个不让外国人买房的禁令吗？别以为这事就要结束了，财政部今天放了个大招，不仅不结束，还要延两年！原本定于2025年1月1日完结的《禁止外国人购买加拿大住宅法案》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），现在硬生生推迟到了2027年1月1日。
这个法案是从2023年1月1日霸气上线的，目标明确：不让外国人买房！打击外国人炒房，让房子回归“住人”的本质，对本地人更友好、更可负担。
禁令细则
法案规定，从2023年起的两年内(2023和2024，现在延至2027)：
- 禁止范围：禁止外国人在加拿大 直接 或 间接 购买民用住宅
- 连带责任：任何帮助外国人买房的个人或机构(唆使、诱导、协助)最高罚款1万
- 强制出售：法院有权强制出售，售房款扣除罚款和费用后，只退给你不超过原购房价的钱，剩下的全归加拿大政府
谁被挡在门外？
一看这些标准，你就知道加拿大是铁了心要拦截外国买家：
- 不是加拿大公民？不能买
- 没有永久居民身份（PR或枫叶卡）？不能买
- 不是印第安原住民？不能买
- 公司在外国注册的？或虽然在加拿大注册，但由外国人或外国公司控股的？不能买。注意：只要外国人在法律上或事实上拥有10%或以上的投票权或股份价值，就被归为“外国买家”。
那能买房的都是什么人？
禁令也不是完全一刀切，以下这些人还是可以买房的：
- 国际学生 – 如果你是政府认证的大学注册在读留学生，并且满足以下全部条件，买房不是不可能：
- 报税记录：在购房前五年，每年都报税
- 居住时间：在购房前五年，每年在加拿大实际居住至少244天
- 房价限制：房价不得超过50万加币
- 购房限制：只能购买一套住宅
- 工签 – 只要你在买房当天（final closing date）工签还剩 183天 以上的有效期，可以买，只能买一套房
- 难民 – 如果你有难民身份，随时欢迎买
- 外国领馆人员 – 你是从事外交相关工作的人，这禁令对你没约束力，随便买
- 有加拿大身份的配偶 – 如果你的配偶是加拿大公民、永久居民或难民，你们夫妻俩联名买房，照样OK
- 在加拿大注册的上市公司 – 虽然控制权可能是外国人的，但只要是上市公司，还是可以买
不受法案限制的交易
别看这个买房禁令那么严，其实还是有一些例外！以下这些交易不受限制：
- 商业、工业地随便买 – 只要不是民用住宅，像农田、工业用地、空地，统统不在禁令范围内
- 空地能买还能建房 – 就算这块空地的规划用途是住宅用地（zoning 为 residential），也完全可以买来盖房
- 多单元住宅不受限 – 如果一套房有3个或以上的独立单元，比如那些“大house”或小型公寓楼，可以买
- 老合同继续有效 – 只要购房合同是在2023年1月1日之前签的，就算交房时间是禁令生效之后，也不受影响
还有一些情况不算“购买”，意思是，即使外国人获得了房产，但因为不构成法律上的“购买”行为，禁令也不拦着。比如：
- 因死亡、离婚、分居、赠与而继承的房子：房主去世了，把房留给了外籍侄子继承，这是可以的；夫妻离婚了，按分居协议把房子转到外籍配偶名下，这也是可以的；儿女发财了，把房子赠给外籍父母，也是可以的
- 租来的房子
- 根据法案生效前创建的信托条款进行的转让
- 担保人行权而产生的转让 -举个例子，如果一个人贷款买房，但后来还不上贷款了，银行有权收回房子把它卖掉以弥补损失。这种因为债权人行使抵押权而产生的房产转让，外国人买这样的房子不算“购买”。简单来说，房子是因为还不起钱被债权人“收走”或“处理掉”的，这种情况不受禁令限制
- 为开发项目购买的房子 – 如果外国人买房是为了搞住宅开发项目，比如推倒重建、或做大型改造之类，这种情况不算“购买”，不受禁令限制
协助以上”非购买“交易的个人或机构也不会被罚款，大家放心操作。
说个真实的例子：
大卫是安省本地人，名下公司拥有几套民居出租房，靠收租过得美滋滋。几年前，他还立了遗嘱，并做了两份授权文件：
- 一份是个人医疗授权（POA for Personal Care），交给哥哥，负责他的健康医疗相关决策
- 一份是财产管理授权（POA for Property），同样交给哥哥，负责他的财产管理
2020年，哥哥回流到香港后，主动放弃了加拿大籍（直接变成“外国人”）。2023年大卫不幸重病昏迷，哥哥拿着授权书回到加拿大，接管了他的公司和房产。结果呢？这家公司的实质控制人变成了外国人，而公司名下的房产还是民居！
根据禁令，大卫的公司直接触发了罚款，金额一万。
如果大卫当初稍微多留个心眼，结果可能会完全不一样：
- 及时更换POA授权人 – 哥哥放弃加拿大国籍时，换个本地人作为授权人
- 增加备选授权人 – 一旦主授权人不能履职，备选授权人可以无缝接手
- 哥哥拒绝履职 – 如果哥哥不接手公司管理，也不会触发禁令
这个案例我学到了什么？
两点深刻教训：
- 加拿大法律有多细致、多严苛。政策随时变化，稍不注意就会中招
- 提前规划有多重要。很多时候，一个小决定就能改变结局
风险未至，规划先行。与其等着问题发生再补救，不如在每一步都留个“Plan B”。就像这次买房禁令延长，政策变了，机会也在变，但谁提前做好了“剧本”，谁就能更从容应对变化。记住，人生的主动权永远要掌握在自己手里。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
