外国人购房禁令延长两年！
2024年2月4日更新：你还记得政府那个不让外国人买房的禁令吗？
别以为这事结束了，财政部今天放了个大招，不仅不结束，还要延长两年！
原本定于2025年1月1日完结的《禁止外国人购买加拿大住宅法案》现在硬生生推到了2027年1月1日。
这个法案是从2023年1月1日霸气上线的，目标明确：不让外国人买房！
谁是“外国人”？
禁令里的“外国人”，包括四大类：
- 不是加拿大公民
- 不是永久居民
- 也不是《印第安法》里的原住民
- 在外国注册的公司、或虽在加拿大注册但股票不在加拿大交易所上市、并且被外国人或外国公司控股的加拿大本地公司，也算”外国人“
什么算“住宅物业”？
不是所有不动产都在禁令里。被盯上的是这几类：
- 独立屋(最多 3 个dwelling units), 包括房子 + 合理使用所需的土地
- 半独立屋、排屋、公寓、Condo unit、Townhouse、但凡可以单独买卖、独立产权的住宅单元
Dwelling unit 是什么？
这是个技术词，非常关键。法律定义的 dwelling unit，必须同时满足有独立厨房、独立卫生间、独立起居空间。没有这仨，那它不算”住宅单位“。
禁令说什么？
外国人能不能买房？不能。
只要你是上面提到的”外国人“，就禁止直接或间接购买加拿大的住宅物业。
注意两个词：
- 直接或间接
- 购买
这意味着用壳公司、用信托、用朋友代持…你能想到的花样统统不行。只要实质是外国人买，都被禁止。
谁还能买房？
禁令不是一刀切，它还是给了几个合法出口：
- 合格临时居民 – 国际学生：如果你是大学注册在读留学生，并且满足以下全部条件，买房是可以的：
- 报税：在购房前五年，每年都报税，有完整报税记录
- 居住：在购房前五年，每年在加拿大实际居住满244天
- 房价：房价不得超过50万加币
- 限制：只能购买一套住宅物业
- 合格临时居民 – 工签：买房当天（final closing date）工签还剩183天以上的有效期，可以买，只能买一套
- 和“加拿大人”一起买: 如果你是外国人，但你的配偶 / 同居伴侣是加拿大公民 / PR / 合格临时居民，可以一起买
- 难民、受难民法保护的人：有难民身份，可以买
- 外国领馆人员: 你是从事外交相关工作的，这禁令对你没约束力，可以买
- 在加拿大注册的上市公司 – 虽然控制权可能是外国人，但只要是上市公司，可以买
违背禁令买房了，怎么办？
很多人最关心这个。
违反禁令，不影响房屋买卖本身的有效性。房子该交接交接，外国人还是可以注册为房主。
后果是什么？
- 直接买房的外国人，最高罚：$10,000
- 帮凶也跑不了，包括但不限于：律师、地产经纪、公司董事、高管、实际操盘人
只要你明知购房是“外国人”，还教唆、协助 、安排 、掩护、帮他买，一样要定罪被罚。
最狠的：强制卖房
如果被定罪，政府可以申请法庭令，强制出售。一旦出售，外国人最多拿回当初的买价。意思是，如果房价涨了，你拿不走任何收益。
不受禁令限制的
别看这个买房禁令那么严，其实还是有一些例外！以下这些交易不受限制：
- 商业、工业地随便买 – 只要不是民用住宅，像农田、工业用地、空地，统统不在禁令范围内
- 空地能买还能建房 – 就算这块空地的规划用途是住宅用地（zoning 为 residential），也完全可以买来盖房
- 多单元住宅不受限 – 如果一套房里有3个或以上的独立单元，比如那些“大house”或小型公寓楼，可以买
- 老合同继续有效 – 只要购房合同是在2023年1月1日之前签的，就算交房时间是禁令生效之后，也不受影响
一些情况不算“购买”
意思是，即使外国人获得房产，但因不构成法律上的“购买”，所以禁令管不着。比如：
- 因死亡、离婚、分居、赠与而继承的房子：房主去世了，把房留给了外籍侄子继承，这是可以的；夫妻离婚了，按分居协议把房子转到外籍配偶名下，这也是可以的；儿女发财了，把房子赠给外籍父母，也是可以的
- 租的房子
- 根据法案生效前创建的信托条款进行的转让
- 担保人行权而产生的转让 -举个例子，如果一个人贷款买房，但后来还不上贷款了，银行有权收回房子把它卖掉以弥补损失。这种因为债权人行使抵押权而产生的房产转让，外国人买这样的房子不算“购买”。简单来说，房子是因为还不起钱被债权人“收走”或“处理掉”的，这种情况不受禁令限制
- 为开发项目购买的房子 – 如果外国人买房是为了搞住宅开发项目，比如推倒重建、或做大型改造之类，这种情况不算“购买”，不受禁令限制
协助以上”非购买“交易的个人或机构也不会被罚，可以放心操作。
例子：
大卫是安省人，以公司名义持有几套民居房，靠收租过得美滋滋。几年前他立了遗嘱并做了两份授权：
- 一份是个人医疗授权（POA for Personal Care），交给哥哥，让哥哥负责他的健康医疗相关决策
- 一份是财产管理授权（POA for Property），交给哥哥，让哥哥负责他的财产管理
2020年哥哥回流香港，主动放弃了加籍，变成“外国人”。2023年，大卫重病昏迷，哥哥回到加拿大，拿着授权接管了公司和房产。
结果呢？
这下公司的实质控制人变成了”外国人“，那么公司也在禁令范畴内，不得持有任何住宅物业。
根据禁令，公司被罚1万。
如果大卫在禁令出台后及时操作，结果会完全不一样：
- 更换POA授权人 – 哥哥放弃加拿大国籍时，换个本地人为授权人
- 增加备选授权人 – 一旦主授权人不能履职，备选授权人可以无缝接手
- 哥哥拒绝履职 – 如果哥哥知道自己是外国人但不接手公司管理，也不会触发禁令
两点深刻教训：
- 加拿大法律有多细致、多严苛。政策随时变化，稍不注意就会中招
- 提前规划有多重要。很多时候，一个小决定就能改变结局
风险未至，规划先行。与其等着问题发生再补救，不如在每一步都留个“Plan B”。就像这次买房禁令延长，政策变了，机会也在变，但谁提前做好了“剧本”，谁就能更从容应对变化。记住，人生的主动权永远要掌握在自己手里。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
