我毕业十几年，几乎天天都在做跟房产有关的税务工作，结果自己膝下只有一房，还是夫妻共有产权。
去年圣诞，我把爸妈接来同住，这个举措对我的教育意义很大。当清晨的第一缕阳光刚刚抚摸到我的脸的时候，我妈就在楼下大喊 “太阳晒到屁股啦！“ 让我实在分不清自己身上究竟哪个是脸哪个是屁股。孩子吃饭少，我妈焦虑说我当妈不行；孩子学习不积极，刚想发威我爸嗷~~一声冲过来说我教育方式欠妥。马大福和马二淘居然见人下菜碟，由一开始每日喵喵围着我，到现在一脸谄媚地跟着玄冥二老，和我感情日渐冷淡。
我明白了一个道理，距离，产生美。我决心在附近买个住所，制造距离。
很多人在后台问，如何用公司的钱给自己买房？好巧，我也正有此打算。
首先，你得有一家公司。
其次，公司有税后结余。
再次，个人手里钱不多，有意打公司的主意。
如何打公司的主意？
加拿大私人小公司叫 Canadian Controlled Private Corporation（简称”CCPC“，就是加拿大人控股的私人公司）。
这种公司的前50万积极营业收入，可以享受 small business deduction （简称”SBD“）用低税率缴税，超过的部分用普通税率26.5%（这是联邦 15%加上安省11.5%的结合税率）。
安省CCPC的低税率是这样的：
2016年 15%； 2017年 15%， 2018年 13.5%， 2019年 12.5%， 2020年到现在是 12.2%，这些都是SBD范畴内的，只适用于积极收入）。
假设公司挣50万的积极收入，用低税率一算，只交6万公司税，还剩44万。
如果你把这44万作为分红发到个人手里，在安省最高税档可能要再交17万个人税（这取决于你的收入水平和分红类型，实际算下来剩26万左右）。哪个老板不心痛？（注意，这是个简化例子，你的个人税率可能不同，得算一算。）
倘若这钱不发出来，老板还想用，怎么操作？
考虑到不影响公司本身的业务和尽量规避法律风险，我决定成立一家新公司。
新公司从老公司借钱，支付市场等价的利息（比如目前银行利率5-6%左右，别用零利率，因为CRA会看到，马上来收拾你）。俩公司坐下来签一份正规的借款合同（叫 bona fide loan，得包括还款计划、利息条款和担保，证明这是真贷款，不是变相分钱）。
用新公司买房，钱不够可以从银行贷。公司贷款比个人难，银行会唧唧歪歪要看公司近两三年的财务报表，还得查股东个人收入。踏踏实实报税，才是长久之计。
我和新公司签了租约，每月按市场价付房租（得是公平的市场租金，附近类似房子租多少就多少，别象征性性付太少）。如果租金低于市场价，公司提供住房就会变成你的“应税福利”（taxable benefit），得在个人税表上上报税，那就不好了。老板得有老板的身段，不要占这等小便宜，要占就占大的。
一位哲人说，“痛苦源于选择”，另一位哲人说，“鱼与熊掌不可兼得”。做选择就要取舍，取舍必然带来得失，吃鱼翅还是吃熊掌，挑一个，不要患得患失。
实在不知道吃哪个，就多看看我的文章。
用公司的钱买房的好处显而易见：
省下那17万的个人税！想想看，把钱发给股东个人再买房，交完税剩一半，半套房没了；因此，不发是上策。任正非不都说了嘛，我们个人也没有多少财富，钱都投到公司里了。只要把肥料放到土地里面，土地变肥沃了，最终土地还是我们的，那我们为什么今天要把肥料分了呢？（当然，这只是延迟缴税，不是永久免税。）
充分利用了公司的结余资金，让自己享受到一个“公家”的房子，那种提前享受的感觉是什么都无法比拟的。相比为了少交税一点一点逐年把公司的留存收益发给个人，10年后再买房，我宁愿选择早享受；再说，10年后的房价就不是今天这个数了
我若不住了，这房还能继续出租。公司的房产法律风险由公司承担，个人资产得到保护
只有全球知名的大公司才为员工提供住房，比如IKEA，据说给员工提供小公寓住，所以打造国际形象，得从用公司的钱买房开始
你还得考虑的：
公司没有 principal residence exemption，简称PRE， 就是卖房时免增值税的福利公司享受不到。卖房时，如果房子涨价了，公司得缴值税（增值的50%算作收入）；若房产市场像目前这样低迷就无所谓了；再说，一个家庭（包括配偶和未成年孩子）在同一时段只能指定一处房产作为主要住所，我既然已指定了夫妻共同的住所，就不能再指定其他房产；从这一点上看，没用到 PRE 对我来说并不可惜（公司房产反正用不了PRE）；
新公司报租金收入，属于被动收入，税率约50.17%。不过，减掉费用如房屋保险、贷款利息、地税、管理费、维修、水电气之后，剩不下多少，交点儿税完全可以接受；
当然还得考虑2019年的新税法（被动收入规则），不明就里的同学可以参考这一篇 2019新税法对公司的影响。大致说，如果房子出租，每月可有2500-2800块的租金收入，除去费用，每年还能剩一两万。这低于5万的门槛，因此暂不用担心它影响 SBD limit。但，如果新公司和老公司关联（比如你控制両个），被动收入超过5万会逐步减少整个集团的SBD资格，得小心算；
如果读了我的文章，你开始认真考虑用公司买房了，我劝你再读这篇 出租房用个人持有、还是公司持有，哪个省税；注意：那种比较的前提是个人和公司都有足够的钱，完全不考虑个人指望从公司拿钱出来的情形。
如果你和我一样，手头钱不够，但有着一家经营得还算不错的公司，那就一起打打公司的主意呗。
不过，记得咨询税务专家，这策略有审计风险，别只为避税而做，得有商业理由。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
