过去这几年，房市像坐过山车：昨天还一房难求，今天就一地鸡毛。
不少买了楼花(pre-construction)的人，眼看利率暴涨、房市停滞、交房无望，只能提前“割肉”转让合同(assignment)，希望能止损。
结果，当他们信心满满地在报税时把那笔亏损填进税表，想着“好歹税能省点吧”，CRA却冷冷一句：“这笔亏损我们不认。”
CRA为啥不认？卡在这两关
CRA不是看你亏钱就认可，它要先问两个问题：
- 这笔亏损到底属于哪一类？
- 这笔交易，算不算“生意”？
第一关：你卖的不是“资本资产”，而是“存货”
要想申报 capital loss，前提是你得卖掉一项“资本资产” – capital property。
简单讲，”资本资产”是你打算长期持有、保值增值或出租的财产，比如你买来出租的房子、长期投资的股票。
那，CRA怎么看你转让楼花合约的？
👉 CRA的观点是：你从一开始就没打算拿来住或出租，你的目的就是“赚差价”。那这合约在他们眼里就不是“投资”，而是存货(（inventory），就像商人手里的货。
税法对“资本资产”的定义 – “资本财产”必须具有长期持有或投资性质；短期交易或以转售为目的取得的财产，属于存货。
于是，楼花合同转让，不是卖“资产”，是卖“存货”。那么，亏损就不是“资本损失”，而是“商业损失(business loss)”。
那，听起来好像也能抵扣？
别急，还有第二关。
第二关：你这算不上“生意”，只是个人玩票
理论上，如果你真的是在做“楼花生意”，那亏损可以作为商业亏损来扣减，和其他收入互抵。问题是, CRA往往认为，你根本算不上“做生意”。
他们会问：
- 你有注册公司吗？
- 你经常这么干吗？
- 你有没有系统地找项目、营销、贷款、谈判？
如果没有，他们会说：这只是一次个人交易，没有持续的、组织化的商业行为。再加一句：你甚至连合理的盈利预期(Reasonable Expectation of Profit, REOP)都没有。这时，税务后果就不一样了：
如果被认定为个人自用财产(personal-use property)，那你的亏损被归类为“个人自用财产的损失”，根据ITA s.46，这类亏损是完全不能抵扣的。换句话说：你亏的那一笔，相当于逛超市把钱包丢了，只能自认倒霉，不能报税；
如果被认定为真正的生意，那就属于商业亏损（business loss），可用来抵减其他收入。不过，你必须拿出证据证明：你真的在“经营”，而不是碰运气的投机客。
法庭怎么看？
“你是炒家还是投资人”，得看下面这些：
- 意图：买的时候是为了自住？还是打算转卖？
- 持有时间：买了就卖，一般被视为商业行为；长期持有更可能是投资
- 交易频率：你一年炒几次楼？越频繁越像“做生意”
- 组织程度：有广告、推广、谈判、融资记录？说明是有计划的
- 职业背景：本身是地产经纪或相关职业？那更像商业活动
换句话说，CRA和法庭最关心的，不是你亏了多少钱，而是：“你当初到底是想炒房，还是想住人？”
CRA认定下，楼花亏损的三种命运
- 商业损失(business loss): 亏损来自于持续的商业行为, ✔️ 可以抵扣，你能证明自己是“在做楼花买卖”，有系统性、盈利意图
- 个人财产损失(personal-use property loss): 自住/个人消费性质，没有合理盈利预期，看起来你从未计划盈利（只为自住但市场变坏）， ❌ 不可抵扣，缺乏业务迹象（如无营销努力）属于私人交易
- 不可扣的资本损失(non-deductible capital loss): 投机性质、短期交易， ❌ 不可抵扣，CRA认为楼花合同不是资本资产
亏损不是问题，没证据才是问题
楼花转让亏损，不代表你一定不能扣税；只是CRA在认定时非常严格，更看重“动机”和“证据”。你要么证明自己是长期投资人，要么证明自己是专业炒家，反正别是那种“先买着不行就卖”的。
转让不是“卖房”，而是“卖合同”；报税不是“讲故事”，而是“讲证据”。在楼市里，价格决定盈亏；在税法里，分类决定命运。准备好你的证据包，才是和CRA对话的底气。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
