CRA最近放了个大招： 所有在2022年5月6日之后签订的转楼花合同，都得交GST/HST！你没看错，税又来了！
但凡在2022年5月7日当天签的和之后签的楼花转让合同 – Assignment Agreement – 都涉及GST/HST。
举个例子：
四年前，大卫买了个新房，签了合同，价格100万， 大卫先后交了一共20万的定金。四年后房子终于有了模样，预计年底就能交房。结果赶上急需用钱，大卫决定把楼花转手出去。赶巧莎莉要看上了，俩人商议转让价为150万。
于是，莎莉需要付给大卫70万：头20万算是补偿大卫当初交的订金； 后50万就是大卫的利润。
怎么算HST呢？
必须看合同中写的是“GST/HST包含”还是“未包含”。
HST Included：如果合同中写着“HST included”，大卫看似赚了50万，但实际上纯利是$500,000/1.13，大概$442,478，剩下的$57,522就是HST部分，必须上交。
HST Not Included：如果合同没包含HST，大卫就要向莎莉额外再收13%的HST，也就是$65,000，由大卫上交。
赶上卖家是加拿大的“非税务居民”的，那么报HST和上交HST的责任就落在买家这边。
大多数情况下，HST是卖家收、卖家交；如果卖家是“非税务居民”，申报和上交HST的责任就落在买家这边。
卖家是加拿大税务居民：
卖家注册了HST号的： 那就简单了！可以直接在正常的HST return 的 Line 105 填写这次转楼花涉及的HST金额；
卖家没有HST号的：用 Form GST62 (non-personalized)，这个表是专门给没注册HST号的人用的。在 Line 103 填上专转楼花涉及的HST金额。需要注意的是，GST62提交截止日期是assignment交接日的下个月的最后一天。
举个例子
大卫的楼花转让交接日期是2022年9月8日，那他得在 2022年10月30日 之前把这个GST62表和HST款项一起寄出去。目前只能邮寄，没有线上提交的选项。
你可以在这里找到GST62表格： https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/cjcf/fpos-scfp/pub/rdr?request_locale=en_CA
卖家是加拿大非税务居民：
如果莎莉有HST号，而且新房有50%以上是用于“商业活动”的（比如租出去做Airbnb），那么只需在她HST return 的 Line 205 填上这次assignment相关的HST金额； 如果房子只有不到50%用于商业用途，就用 Form GST60 申报。
如果莎莉没有HST号，用 Form GST60 申报。
**注意时间！**
GST60的提交截止日期和GST62一样，也是交接日的下个月的最后一天。
你可以在这里找到GST60表格： https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/forms/gst60.html
等莎莉和建筑商完成了正式交接，她可以向CRA申请GST/HST新房退税。具体申请方式根据房子的用途有所不同：
- 如果用来自住，按自住用途申请退税。
- 如果用来出租，则要按照出租用途申请退税。
实际上，莎莉支付了两笔HST：
- 接手楼花时，交给了大卫一笔
- 最终交接时又向建筑商支付了一笔HST
因此，当莎莉申请新房GST/HST退税时，她可以把这两笔HST的总金额相加，一并计算在退税申请中。这么做能最大化她的退税额度。
总的来说，这个政策的出台确实让一些靠转楼花为生的人感到压力，但对于那些偶尔转手的，心态放平衡点，税交了也没什么大不了的。钱虽然没以前好赚，但生活总得继续，适应新规，也许还能找到新的机会。
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马云，Carol Ma, CPA，TEP。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；微信 jktax-carol
