去年发了33篇房地产税务方面的博客，首篇就是关于新房HST new housing rebate。最近发现CRA开始放松了对 rebate 的审查，原因是新出了一个有意思的案子。
说案子之前，先复习一下申请 HST new housing rebate 的几个要点:
- 购房目的： 房主或其亲属自住；
- 谁是亲属？可以是父母、子女、兄弟姐妹，前夫、前妻、以及前 common-law spouse。亲属不包括： 叔、姨、舅、侄男甥女，更不包括同事、朋友；
- 第一个搬进去住的的必须为本人或亲属
- Title上的名字必须和原购房合同上的名字保持一致；
- 购房人必须是自然人、人类、活人，不能是公司；
- 若几个人合伙购买，合同上的每、个、人都必须入住，并把该房作为自己的 primary place of residence；
- 申请退税要在 final closing date 算起的2年内。
HST new housing rebate 由两部分组成， 联邦退税和安省退税：
联邦退税最高 $6300 – 房价 “ net sales price” 在35万的时候，联邦退税就是 $6300；之后随着房价升高， 退税快速递减，等房价到了45万， 联邦退税完全消失。有人以为房价超过45万就没有退税可拿了，这是不准确的，严格的说只是联邦部分的退税没了，但还有省里的。安省退税和联邦的不一样，它是随着房价上升而增加的，房价超过45万就可以拿到最高度 $24,000，再往上涨涨到100万，退税也还是 $24,000，封顶了。
所以，new housing rebate 的高低取决于房价。
CRA对HST new housing rebate 的审批很严格, 下面说几个被拒的真实案例:
- 短期两房。Mendes签约买楼花A。6个月后签了第二个楼花B。B先交接， rebate 顺利拿到。4个月后，A也交接了, 这次再申请 HST rebate 被拒。法庭认为，如果说签第一份合同时的 ”“intention” 是自住，那么签第二份合同的时候，不能还是自住，除非第二套是给亲属住的。偏偏Mendes声称都是自己住。因此CRA驳回第一套房的HST rebate 合情合理， 得到法官支持。(这就是犯了上面第一条：自住目的）
- 短期多房。Sivakumar 在两年多的时间内购入了5套新房（全按自住） 。CRA令其退回其余4套的 HST rebate, Sivakumar不服上诉，失败。(同样犯了上面第一条：自住目的）
- 购房目的。Berkovich 签约买 condo 楼花，6天后把未婚妻的名字加到合同上（通过 amendment to agreeement of purchase and sale）. 交接后2个月卖房。CRA认为购房目的不是自住。 Berkovich上诉法庭，完败。(同样犯了上面第一条：自住目的）
- 更改目的。Wong 买了一condo，儿子住了一夏天后去外地上大学。CRA认为购房目的不是自住。Wong 提供了各种证据，证明自己和老公也搬入了Condo。法庭认为夫妇俩放弃了现有带有home office的敞亮 house不住，却搬到仅有630尺的小condo里和成年的儿子住一起，合理性值得质疑。儿子在外念书也不会回这里居住。因此无论是夫妇住还是儿子住都不合情理。败诉。（同样犯了上面第一条：自住目的）
- 名义买房。Davidson 和 Waterhouse 2个朋友合买新房。 交接时两人名字都上了title， 之后只有 Davidson 一人搬入。退税被拒。 （此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- 朋友合买。Goyer 和一对夫妇合伙买了块地， 建了新房。 Title上写了三个人的名字。所有的文件比如 Construction mortgage, construction permit, insurance policy, HST rebate application 都是三个人的名字。但是建房的费用只有Goyer一人支付。夫妇从未搬入。CRA和法庭一致驳回了三人的 rebate申请。 （此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Sharp和生意伙伴 DaSilva 合伙买一新房。 交接前，Sharp 把爸妈的名字加到了title 上（ amendment）结果 Sharp 和 Dasilva 都没有搬入。交接后，Sharp的爸妈倒是搬入了新房。Sharp的HST rebate 申请被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Henao签了购房合同，随后叔叔的名字用amendment加进了合同。 交接时Henao和叔叔的名字都在title上。只有Henao 一人入住。被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- Malik 签购房合同，然后发现自己贷不到款。交接之前，把老婆的叔叔加进（amendment）来。交接时只有叔叔一个人上了title, Malik一家搬入。被拒。（此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住）
- 合同上的人名和Title人名必须一致。Kandiah 签约，交接时候只有太太一人上了title， CRA认为购房合同和Title上的人名不一致。 如果说这一点还值得跟CRA商榷一番的话，当事人下面的动作就让我无话可说了。Kandiah 在交接后一个月开始找租客，并在MLS上打出了卖房广告. Listing 上写着 “brand new never lived in”， 被拒，申诉也被法官驳回。（此案犯了上面第一条、第二条、第三条、和第五条 ）
好了，看了这么多，下面讲下这个新出炉的案子，2016年3月的。
用朋友的名字帮买房 – Crooks签了一购房合同，交接前发现自己不能贷款。闺蜜 Richard夫人愿意担保，但是银行要求Richard的名字必须上title。于是Crooks跟开发商修改（amendment）了购房合同，加上了Richard夫人的名字。交接时title上写Richard占1%， Crooks占99%。然而CRA拒绝了rebate，理由是 Richard 作为 co-purchaser, 第一没有入住，第二也没有入住的意图 （看上面第五条 – 【所有】买家必须有意图（intent）入住，并且把该房作为自己 primary place of residence） 。 上庭后， 两位女子遇到了法官 Hershfield (加注：此案是Hershfield退休前审理的最后一案)。 他认为： Richard 作为 co-purchaser 上title完全是“ a wholly artificial transaction – a sham“， Richards did not factually have any title to the property. 他表示Crooks 借朋友的名字完全是为了贷款， 从事实上看，朋友对房子既没产权也没有任何beneficial owership, 从未有入住的意愿，Crooks小姐从一开始就是想一个人买、一个人住的，因此，法官认为Crooks符合rebate的规定，结案。
这个判例一出，完全颠覆了之前若干个案子的判法，满朝哗然。不知道CRA会不会因为这个判例而对 HST rebate 的审批放宽一些呢？我们拭目以待。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公室电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
