最近，很多人都被安省“首套房退税给8万”给搞晕了。
有人说最高退13万，有人说只有8万，还有人说不是首套房也能拿。答案是：都对，又都不全对。因为大家说的根本不是同一笔钱。
上一篇讲了联邦那5万；今天讲安省的8万，顺便把所有退税放一起捋捋。
想复习上篇的，戳这：新政首次购新房给大额退税：5万+ 8万？
先搞懂13%是怎么来的
在安省买新房，要交13%的HST。它是两部分组成的：
- 联邦：5%
- 安省：8%
一套税前100万的新房，HST是13万，其中5万归联邦，8万进安省。后面所有退税，退的都是这两份里的钱。知道这个，你已经比一半的人明白了。
四笔退税，到底谁是谁？
先说个基础的：老版的新房退税一直都在，安省最多2.4万，联邦最多6,300(只有便宜房子有份)。下面这些新政，都是在老版上面“补满”，不是另起炉灶。
这个新政，很多人一看就晕，是因为它把好几个长得很像的退税搅在一起了：
- 第一笔(联邦首次购房退税，FTHB GST Rebate，长期政策）：这是我上篇讲的那个，退的是5%的联邦份儿，最高5万，只给首套房买家；合同在2025年3月20日到2030年底之间签
- 第二笔(安省首次购房退税，长期政策)：退安省那8%，最高8万，条件跟联邦基本一样，也只给首套房买家。注意：房价过了100万，它会往下掉，到135万以上只剩2.4万
- 第三笔(安省增强版，ENHR，短期，限时一年)：这个也退安省那8%，最高8万，不要求首套房，限时一年。合同必须在2026年4月1日到2027年3月31日之间签
- 第四笔(安省5%加码，ONHAP): 这是安省掏钱，帮你补上联邦那5%，最多5万。它是增强版的跟班儿，必须先拿到增强版，才有它
一句话：联邦那5%，靠FTHB或ONHAP补；安省那8%，靠首次购房退税或增强版退。两条路都满足的，也只能拿一份8%。
到底谁能拿到13万？
- 首次购房者。联邦FTHB加安省首次购房退税，100万以下的，13%全退
- 合同签在2026年4月1日到2027年3月31日之间的自住买家，首次不首次都行。增强版加ONHAP，100万以下同样13%全退；100万到150万之间，最高也能拿到13万
所以，“不是首套房也能退13万”，在这个窗口里，是真的。
安省增强版 – ON ENHR
记住，这项政策只有一年。合同必须在2026年4月1日至2027年3月31日签。
- 100万及以下：安省8%全退
- 100万～150万：固定退8万。不管房子是101万还是149万，一律只有8万
- 150万～185万：逐步递减
- 185万及以上：增强版没了，只剩”老版”的最多2.4万
100万到150万这一档，增强版比安省首次购房退税香得多。同样一套125万的新房：
- 首次购房，但合同签在窗口外：联邦退2.5万，安省大约4万，一共约6.5万
- 合同签在窗口内，不管是不是首次：安省固定8万，联邦那份由FTHB或ONHAP补到5万，一共13万
前后差6万多。签约日期就是钱。
几个最容易踩的坑
- 坑一：老合同改签。2026年4月1日前签的合同，后来修改了或取消了重签想借机蹭增强版？CRA早想到了，一律当成老合同处理，没戏
- 坑二：楼花转让。买assignment的，原始合同和转让合同都得落在窗口里，缺一个都不行
- 坑三：亲属住。增强版允许父母、子女、兄弟姐妹这类亲属住进去当主要住所；联邦首次购房退税不行，必须买家本人第一个住。同一套房两边规则不同，别搞混
- 坑四：买来出租。自住的增强版明确说了不能出租。出租房另有一套平行规则 Ontario ENRRP，开工、完工时间要求都不同，千万别拿自住的条件去套
钱怎么拿、多久到？
两条路：
- 开发商直接抵扣：把退税权”assign”给开发商。交房那天，开发商直接从房款里扣掉。加强版和ONHAP都能这么操作
- 自己跟CRA申请，交接后2年内。目前只能邮寄，网上申请预计今年秋季开通
到账时间：CRA说正常120天，你信吗？据我多年跟CRA打交道的经验，我是不信的。所有申请都可能被审核，可能再多等N个月。ONHAP是安省发的，要等CRA审完才轮到它，所以通常比较晚到。
2条铁律
- 联邦5%，先申请。 如果你符合首次购房，先把这个5%领了，ONHAP 才知道该补你多少
- 两个8%可以都申请， 但你不会拿到双份。 因为安省所有退税加起来，最高就退你实际交的那份安省税
举个例子：
首次购房，净价75万的新房，交了13%的HST共9.75万，其中联邦(5%)占3.75万，安省(8%)占6万。安省最多退6万。即使同时符合两项安省退税，也不会变成12万，因为你本来只交了6万安省税。政府最多把你交的税还给你，不会倒贴。
最后
“最高退税13万”是真的，但它是天花板，不是保底。能退多少，看四件事：
- 你是不是首次购房
- 房价落在哪一档
- 合同什么时候签的
- 房子的开工和完工时间
目前新政策刚落地，CRA的申请表格还在陆续完善中。希望这两篇大额退税的文章，能让你在各种网上信息的轰炸里得到片刻清明。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但请记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每人的税务情况不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian；jktax-qing
