我之前写过一篇小文，关于父母加子女名字上产权的 – 遗产规划系列(二) 该跟孩子联名吗？” 重点在聊税。这一篇要八卦一个用孩子名义买房带来的纠纷。
一笔钱，两处房，三方纠葛
一对父母，养了俩女儿。孩子们在家一直住到快三十了才搬出去，没想到原本幸福和谐的家庭气氛却因买了两处房产而打破了平衡。
2003年，第一套房：Strathmore
2003年，父母在多伦多买了一处投资房，总价26万。父亲出了首付10万，剩下的16万用两个成年女儿的名义贷款，母亲作担保人。房子产权登记在姐俩名下，但从头到尾，从购置、维修、以及日常开销、招租收租这些杂事全是母亲张罗，女儿们没出一分钱。要说女儿贡献了啥，那就是交房后，二女儿带着男友和几个朋友帮忙刷墙、打扫，母亲最后请大家吃了顿饭，表示感谢。
为了方便管理，母亲开了四人的联名账户，但取款和存钱都是母亲操作。当房子没有租客时，短缺的费用也是靠在医院上班的母亲贴补，姐妹俩没往账户里存过钱，也没管过房子的租赁事宜。
后来，姐俩也不小了，快三十了，一起租了一套公寓，搬走了。一年后，大女儿和男友搬到了一起，二女儿则搬回了家。
2011年，第二套房：Goodison
2011年，大女儿和男友决定买房，希望母亲出点钱，他们提出按出资比例分配产权：母亲出资2/3，就拥有2/3权益；他俩出资1/3，共享1/3产权。于是，母亲拿出了10万存款，还通过抵押Strathmore又贷出10万，一共投入20万。
然而，三年后，母亲发现大女儿从联名账户私自提走了$16,800。问起她来，还闹情绪了，不但不解释，还说自己是 Strathmore 的“主人”，并威胁要卖房子分钱。再后来，大女儿来真的了，委托律师发了封律师信正式通知妹妹，要么买下她的50%产权，要么把房子卖了，收益姐俩平分。
这下子可把老母亲气够呛，这明摆着没把父母当回事。更恶劣的是，大女儿和男友真的把 Goodison 卖了，拿了钱一起去了希腊，永久定居。
伤心透顶的老母亲一纸诉状把大女儿和女婿告上了法庭。
女儿女婿声称，母亲这些年来对他们的经济援助是”无偿赠予“，所以不存在任何还款义务；但母亲主张，这些钱是投资，不是“白送”！
怎么判呢？
法庭判决时，参考了加拿大最高法院在2007年的经典案例 ： Pecore v. Pecore（2007 SCC 17）
要说这个案子，那是教科书级别的 （真的在教科书里，每年必考！）：说的是一位老爸（Mr. Pecore）把银行账户加了女儿 Paula 的名字，成了联名账户。老爸去世后，Paula 的继母说，这个账户是你爸的遗产，应按他的遗嘱分配，大家都能分一份儿。女儿则表示，联名账户的钱都是我一人的，因为 joint account 带有 right of survivorship 的属性 (即，一个户主去世后，其份额会自动转给其他存活的户主)，所以我自动拥有了整个账户的资金。女儿和后妈各执一词，一路打，最后闹到了最高法。这个案子就成了关于”Resulting Trust“ 这个法律概念的最经典案例。
老爸的“真心话”是什么？
- 加拿大法律有个默认规则，叫“Resulting Trust“，译成 “结果信托”、“推定信托”、或“归复信托”。说的是，如果俩个成年人，一人把资产无偿转让给另一个人，法律默认不是白送的，而是暂时被代持，接收的人其实是在替原主保管；只有一个例外，那就是如果转给了未成年的孩子，则法律默认是“赠予” – Presumption of Advancement (这叫“推定赠予”)。为什么呢？因为法律默认这是父母出于爱与责任， 是为了支持和照顾未成年孩子。
那么问题来了：Paula 已经成年，不适用未成年人的”推定赠予“。这就意味着，老爸加她名字这个行为，法律默认是“resulting trust”, 那就表示老爸仅是让她”代持“。要想推翻 resulting trust ， 她必须证明老爸的真实意图就是赠予，给她实际的权益。如果证明不了，那么就会真的像后妈主张的那样，这些资金是父亲遗产，她只是“代持”。
好在，老爸生前留下了一些线索：
老爸在不同场合曾明确表示过，这些钱是为了以后 Paula 生活方便而留给她的；把账户变成联名就是希望 Paula 今后可以直接使用这些钱，不用等到遗产分配。凭借这些书面证据，Paula 成功地推翻了“结果信托”，证明了钱是老爸给她的赠予。
最高法院的警示：：
- 成年子女没有“赠予优待”：成年子女要证明父母的无偿转账是赠予，必须拿得出证据
- 证据很重要：法庭要看当事人转账时的动机，比如有没有书面记录、当时说过什么、以及行为举动
- 把话说清楚：重要的财务安排必须提前写清楚，落在纸面，不然太容易引发家庭战争
传统上，Pecore 原则被视为处理父母和成年子女关系的工具，比如，当父母将财产(房屋或银行账户)无对价地转给成年子女，会推定不是赠给子女，而是让其代持。后来，随着时间的推移，这一原则的适用范围逐渐扩大了，甚至还包括了没有亲属关系的成年人之间的赠予。所以，在进行资产转让时，无论是家庭成员之间还是非亲属之间，都必须让人知道转让背后的意图，留下证据。
回到前文母女争房产的案子，法官也是读过书的，他引用了Pecore v. Pecore（2007 SCC 17），最后给判决如下：
- Strathmore房产 – 法庭认定，这套房的实际持有人(beneficial owner)是母亲。父母支付了购房款和之后所有的开销，姐俩既没出钱也没提供过任何实质性的贡献。她们虽是名义上的产权人，但更像是“代理”，真正的主人是母亲(父亲已过世)，所以法庭判决将房产产权转回母亲名下。
- Goodison房产 – 法官确认母亲出的20万占购房款的35.6%，因此母亲应拥有相应的权益。大女儿和女婿主张这笔钱是母亲赠予，却拿不出任何书面凭证，因此，法律默认的 resulting trust 成立，女儿女婿一直”代持“了母亲35.6%的份额。法庭要求大女儿从卖房收益中支付母亲13.4万。
案件来源：Tzouanakis v. Tzouanakis, 2024 ONSC 2734 (CanLII)
我学到了什么？
家庭财产，不仅是钱的事, 更涉及信任、感情，也关乎法律规则。对于父母来说，帮孩子是情分，但明确自己的权益才是底气。如果当初父母和子女在购房时就有清晰的协议，后面的诉讼或许根本不会发生。房子可以再买，亲情却不可重来。想要家和万事兴，就要提前安排。一张白纸黑字的协议，才是维系今后和睦的关键。
相关小文，戳这里：赠予的潜规则：一笔钱送给未成年人和成年人，有什么法律玄机？
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
