大卫拥有两套房，均为自住。房A购于1998年5月住到2017年3月出售，增值150万；房B是个湖景小单元购于2012年7月，只在每年夏天住两三个月，2020年6月出售，增值90万。
房A：
- 总增值：150万
- 自住年数：20年（1998~2017）
- 持有年数： 20年 （1998~2017）
- 年均增值：150万/20= 7.5万/年
房B：
- 总增值：90万
- 自住年数：9年（2012~2020）
- 持有年数： 9年 （2012~2020）
- 年均增值：90万/9 = 10万/年
2017年报税时，大卫理所当然地指定了房A从1998到2016(19年)为 principal residence, 再利用 plus 1 rule 加一年，整整 150万的增值，一分钱的税没交。房A： Principal residence exemption = (19+1)/20X150万 = 150万 全免税;
等到卖房B这年，由于已经指定了房A从1998到2016为自住，B只能从2017开始指认直到2019(3年)。房B：Principal residence exemption = (3+1)/9X90万 = 40万免税，剩余的增值50万就要计税了。大卫个人税阶为40%，要交10万的税。
如果换一种思路
当几套房同时都满足principal residence条件的时候，一定要选年均增值最大的那一个。A和B相比，B的年均增值大，因此选第二套，将它的所有年份都指定为自住。
B一共被持有了9年，算上 plus 1 rule, 只要指定8年自住(从2012到2019)就可以全部免税；再把之前的那些年份指给A（从1998到2011共14年）：
房B： PRE = （8+1）/9 x 90万 = 90万免税；
房A：PRE = （14+1）/20 X150万 = $1,125,000 免税；剩余增值37万5；按税阶40%，要交7.5万的税。
换个思路能给大卫省下2.5万的税。
能更改2017的税表吗？
CRA管这种“马后炮”的操作叫做 retroactive tax planning, 目前还没见过成功的。不过你可以试试，有结果告诉我一声。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部(Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
