最近CRA盯上了翻建房，尤其是2016到2018年间的翻建。
标准审计信的开头是这样的：“根据我们掌握的信息，你在XX年翻建并出售了XX房” ，后面引用 Excise Tax Act 的第123(1)条，开始讲 GST/HST下的“builder” 定义，潜台词是请你自查一下自己是不是符合builder，接着就是准备文件的清单和一套问卷，拉开架势开查。
谁是HST意义下的“建商”？
搞清楚你是不是“builder”很关键，直接决定了要不要交GST/HST。
首先，“builder”不是字面意思上非得是个开发商或建筑公司, 换句话说，你的职业也许和房地产一点关系没有，但如果你自己建房或雇人翻建，动机里带着商业目的 – 转手出售或出租，那你就很可能是 CRA 眼里的 “builder”了。
举个例子
大卫是个牙医，平时工作很稳定，攒了一些钱。有次聚餐时，朋友提到滑雪场附近正在开发新盘，地段极佳，转手就能大赚。大卫一听，很心动，签了五套楼花。很明显，这里大卫的动机带有商业目的(自住不至于买五套）。所以在CRA的眼里，大卫妥妥是个“builder”。
这个例子也说明了，HST下的“builder”不需是建筑行业的人。只要有商业目的，哪怕你是牙医、老师、艺术家，都有可能被认定为“builder”。
不是“建商”的人
反过来说，如果你买房或在自己地上盖房，纯是为了自己住，并没任何商业实质或赚钱的打算，那你就不是“builder”。
这里有两个关键：
- 个人身份：你是自己买房或建房
- 没有商业目的：你买或建房是为了自住，不是为了赚钱，即没有商业实质和商业目的
例一
大卫几年前从父亲那接手了一块地。去年，他决定在这块地上建一套新房，计划好好住下去。没想到，刚建好新房没多久，公司就派他去外国工作，三年合同，包吃包住，待遇好得让人没法拒绝。大卫决定把新房卖了。那么问题来了，这个卖房行为涉及GST/HST吗？
不涉及！ 大卫开始建房是为了个人自住，并没任何商业目的，也就是我们之前提到的没有任何“商业实质”。所以，他不算“builder”，这次卖房不涉及GST/HST。
例二
约翰这边就完全不一样了。他早就开始玩起了翻建“事业”，算是职业开发商了。他的操作模式是：建好一套房，住进去，同时开始建下一套。等下一套差不多建好，就把自住的这套挂出来卖。卖完他再搬进下一套继续周而复始。那么，约翰卖房涉及GST/HST吗？
涉及！ 因为约翰的每一次建房都是带有商业目的，主要意图就是为了卖房赚钱。因此，约翰在CRA眼里是“builder”，每次卖房都是商业行为，所以他要为每次出售缴纳GST/HST。
CRA怎么看你是不是“builder”？
CRA不会只看表面，它会综合多种信息来判断是不是“builder”。比如下面这些情况：
- 你跟别人合伙买了地建了房，但压根没打算搬进去住
- 你买地建房，目的就是转手卖，没想长期持有
- 你买了远超自己经济能力的房，还借了高息贷款、短贷，明显就不是为了长住，而是想尽快出售
- 个人记录上，比如驾照、健康卡、车险、银行账单、孩子的学校登记，通通显示这个房并不是你的住址
- 你虽住进去了，但根本没打算长住，搞了个行军床住几天做做样子
- 同一时间买了几个单元
- 房子刚建好，甚至还没完全翻建好，你就开始挂MLS上打广告卖房
- 你把商业地产改成民居，且不为自住
被认定为“builder”意味着什么？
一旦CRA认定你是“builder”，那翻建、出售等行为就被认为是商业活动，涉及GST/HST。也就是说，你的这些操作将会带来GST/HST的交税负担。
Self-Supply Rule
既然搞清楚了谁是“builder”，那么再来看一下 self-supply rule。
这个规则只适用于“builder”。
如果你是“builder”，建了新房并出售，那你得向买家收取GST/HST，这很常见。但如果你决定留着自己住或者出租呢？这时候，CRA就会启动 self-supply rule。
这条规则的意思是：即使你选择了自住或出租，CRA会视作你把房子“卖给了自己”。也就是说， 你自己既是卖家也是买家，所以你需要按照房子的市场价值来计算并缴纳GST/HST。这就是所谓的“deemed sale”（视同出售）。
明白了什么是 builder，再看 self-supply rule。
Self-supply rule 只适用于 builder。
一个 builder 建了新房，出售时得跟买家收 HST；倘若留着自住或出租，会怎样呢？会构成 “deemed sale” ，也就是说 CRA视同 builder 同时拥有两个身份：既是卖家又是买家，自己卖给自己一套新房，这就叫 self-supply(自己供给自己）。
为什么会有这条规定？
普通人想自住或出租，得先买一套房，而买房的时候，你得支付13%的HST，省不了；但builder可不一样，他们自己建房，就不需要支付这笔税了。所以如果不制定一个规则，builder就能轻松绕过这个税务漏洞，省下13%的税，那谁还会买房呢？人人都跑去当builder了！
因此，为了防止builder占这个便宜，self-supply rule 就诞生了。这个规则规定，即便builder把新房留给自己住或出租，CRA也会“视同”他把房子卖给了自己。既然发生了“卖”，那就得按新房的市价缴纳HST。这下，builder和普通买房的人税务上终于拉平了。
Builder 建房后自住
这个规则还有个大前提：只要 builder 申请了建房的 ITC，就必然触发 self-supply rule。
为什么？因为 ITC是建房成本中包含的HST，如果builder能申请退回这笔钱，那不就比普通人又省了一笔吗？为了防止这种“多重优惠”，CRA规定，只要申请了ITC的，builder一定要按self-supply rule 交税。
什么情况下不会触发self-supply rule？
如果 builder 建房后自住，满足以下三个条件，就可以避免触发 self-supply rule：
- 长期居住意图：builder 真的打算住进去，而不是临时住几天作作样子
- 建房的主要目的是自住：builder 在建房过程中必须一直打算自住，而不是在卖不出去的情况下才决定的自住
- 没有申请建房成本中的ITC：只要不申请ITC，就不触发self-supply rule
举个例子
大卫这次又建了套新房，原本是打算卖的，但在建房过程中，他越来越喜欢，决定完工后留着自家住。房子刚一建好，他拿到入住许可证就搬了进去，住得踏踏实实。
虽然大卫是 builder，但他这次满足了所有条件：长期自住，建房的主要目的是为了自家住，而且没申请ITC。所以，大卫这次并不会触发self-supply rule。如果申请了ITC，那就必须按新房建好后的市场价计算并缴纳 HST了。
顺带一提，作为自建+自住的房主，大卫还可以在两年内申请 owner-built new housing rebate，最高能退回$16,080的rebate ！
Builder 建房后出租
如果builder建房后出租的，CRA要求builder在完工之日或第一个租客入住之时(以较晚的时间为准)主动申报并上交HST； 如果builder建的是一栋多单元的公寓楼，那么第一个租客入住的那天就是self-supply rule的触发点。builder需要按这天的市价来缴纳HST。
申报方法
- 已有HST账号的builder：可在self-supply触发的申报期内，通过常规的HST return 申报，同时申请ITC
- 没有HST账号的builder：用 GST62 在触发self-supply的下个月的最后一天之前申报。比如，房子在2月份完工的，GST62必须在3月31日之前申报并上交HST
Self-supply rule 其实就是为了防止大家都去钻空子，逼着 builder 和普通人一样都要交 HST，不给任何税务优势。这样一来，自然不会有大批人涌去当builder搞自建自卖了。这条规则不仅体现了税收的公正性，还巧妙地引导了市场行为。所以说，税法的制定者是真的有远见，他们不仅要平衡税收，还要从宏观上控制市场秩序。通过这么一条规定，就轻松限制了大规模翻建潮的出现，让这个行业维持在一个合理的范围内。这个设计既保护了消费者，也提升了市场的整体质量，可谓一箭双雕。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
