一，父母于2012年花了60万买下房A，自住，到了2018年买了房B。父母把A转为出租自己搬入B居住。此时A的市价约80万。到了2021年，房价上涨到120万，但父母选择将A房仍然以80万的价格卖给成年儿子。请问，父母要为A房交税吗？儿子以80万购入A， 之后一直自住，以后卖是不是就不需要交税了？
首先，从2012-2018年A增值20万，这几年A房是父母自住，利用 principal residence exemption 增值免税；报2018税的时候，父母应提交 form T2091 指定A在此期间是家庭的 principal residence 并提供市价80万；
2018年房子用途转变，80万构成出租房的新的 cost base，从80万涨到120万，增值40万，父母面临增值税。尽管父母按80万的价格卖给儿子，税法依旧视同按市价成交，增值税不可避免；
其次，儿子买入后自住，未来可指定 principal residence, 增值不交税。
特别提醒，如果儿子买入之后出租，此时房子的成本是按80万来算的，这意味着儿子的购房成本被硬性降低，将来的增值变高，得交更高的增值税。而父母的增值依旧按市价计算，造成重复计税。因此，家人之间转让房子千万不要低价转让。
二，请教，外国人购买的房子出售后交的税与本地人的差别？
增值的50%计入收入，这一点上非税居民和税务居民没差别。
第一，【Federal tax – 联邦税】根据收入高低，联邦有五个税阶： 15%，20.5%，26%， 29% 和 33%。在这一块，二者依旧没区别
第二，【Provincial tax – 省税】区别就在这了，看持有者居住的省份是哪个省， 再按收入高低爬省税的税阶。非税居民不在加拿大任何—个省份，因此不交省税；而居民除了交联邦税之外，还得加上省税
第三，【Surtax – 附加税】非居民不交省税，岂不是占了很大便宜？ 为了顶替省税，政府特意给非居民安排了surtax， 即联邦税的 48%；所以非居民最终交税为联邦税加上surtax 的总和
总结一下，二者交税有差别，差就差在 surtax 和省税谁高谁低上。
举个例子：
安省投资房A，增值20万，其中10万计入收入，如果是非居民，交税2.6万；如果是税务居民，交税2.4万；看起来非居民交得多；
安省投资房B，增值100万，其中50万计入收入，非居民交21万；税务居民交23万；看起来非税居民交得少；
所以，谁多谁少是不一定的，取决于几个因素，一要看增值到底有多少，二还要看非居民在卖房这一年的境外收入。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
