每次读到和GST/HST有关的教程或文章，我都很绝望，因为这个税实在是太绕了，看得脑仁儿疼。
但这一篇，让人不得不看，因为周围不少朋友喜欢做短租。短租比长租的现金流多，一般能两倍以上；而且由于租期短，不超过一个月(几天或一周居多）不受长租法的束缚，也不担心驱逐欠租租客的问题。
在GST/HST范畴内，短租构成“商业行为”，因此短租的租金涉及HST。但很多人不了解的是，买卖用来经营短租的房子也涉及HST。
本文中的例子全部取自 CRA GST/HST Info Sheet GI-025。
例一 – 纯自用
大卫在蓝山滑雪 resort 看中了一个新公寓，开发商提议如果能在交接前提供HST号，他们可以 file a joint election 免交HST，否则大卫必须额外付 13%的HST。大卫还没想好将来要不要出租，现在只是想买了给自己和家人度假用。
那么，大卫能注册HST吗？他必须付HST吗？
因为大卫尚未开展任何商业活动(没短租)所以现在还不能注册HST号，这意味着在交接时他必须支付HST给卖家。
例二 – 纯商用
莎莉没有HST号，她想在滑雪 resort 买一套新公寓专门做短租，自己并不打算住。
她能注册HST号吗？能申请把交接时交的 HST作为ITC要回来吗？
因为打算完全做短租，短租属于商业行为，可以立即注册HST。但因为买的是新房，即使交接之前有了HST号，她还是要将 HST付给卖家；做了短租之后她可在第一次的 HST return 中申请返回全额的ITC。
例三 – 混合用
马丁是个滑雪爱好者，看中了一个度假村的公寓，打算在冬季和亲戚滑雪轮换着用，不用时做短租。他预计自用的时间会超过出租的时间(自用超过50%)。这套公寓目前卖家正在用来做短租民宿。
马丁能注册HST吗？他必须向卖家支付HST吗？
马丁可以注册HST，但只有在他开始做短租时才需要注册。如果短租租金在任意连续四个季度都不超过三万(small supplier)那么他可以不注册，也可以自愿注册。
如果他此时愿意注册HST，在交接前拿到了HST号则不必支付HST给卖家，而应直接把HST交给CRA(在交接日的下个月的月底之前用GST60申报买公寓应付的HST)。另外，因为公寓主要用途为自用(50%以上自用)所以他不能申报ITC(即购房时支付的HST)。既然注册了HST，他必须对每一笔短租的租金收HST。如果短租的时间超过了公寓总使用时间的10%，他可以按比例申报短租期间他支付的费用中包含的HST，比如管理费、清洁费等。
如果不注册HST，那么在交接时他必须把HST支付给卖家。
例四 – 混合用
莎莉在12月1日购入一套公寓，计划自用加出租。她听说每年的滑雪季约持续150天，她想把自用控制在35天以内，但周边同类户型每年能被租掉的机会并不多，也就35到40天。
莎莉在11月29日注册了HST，交接时没有把HST付给卖家，而是自己申报GST60。
- 第一年 – 第一年12月31日，申报HST return时莎莉填了买公寓应该支付的HST并申报了全部金额为 ITC。她认为：365天-35天(自用) = 330天用于商业行为。
- 第二年 – 公寓只短租出去40天，个人用了35天，其他时间空置。那么，她还能按 100% 申报 ITC吗？不能。公寓实际的出租比例为：40天出租 ÷ (35天自用 + 40天出租) = 53%，应按53%的比例申报 ITC。
- 第三年 – 到了第三年滑雪季一开季，每个周末莎莉都去自用。因此，第三年短租只有20天，而自用天数仍是35天。20天出租 ÷ (35天自用 + 20天出租) = 36%
第三年主要是个人使用(出租由53%降至36%，自用占了64%)触发了 change-in-use 从以商用为主变成以自用为主，所以在第三年的 HST return 上她必须退回第一年得到的ITC(即购买公寓时支付的HST的53%)；
如果，第三年短租天数增加了10%以上（比如短租合计60天，出租占比63%）则莎莉可以再报额外的ITC。
例五 – 混合用
五年前，Evelyn在一个高尔夫度假村买了一套公寓，每年自用都不超过35天，其他时间短租，但生意不好，五年里每年平均短租45天。
Evelyn注册了HST，并把购买公寓时支付的HST申请了ITC，此外每年的出租花费中所含的 HST也申报了ITC。
现在她想出售。
看一下比例：出租天数 ÷ (自用天数 + 出租天数) = 45 ÷ (35 + 45) = 56% ；
出租占比超过了50%，那么，出售公寓要收HST吗？
要收。出售时有HST号，并且在出售前“主要”(“主要”意为50%以上)用于短租，所以卖房是应该收取并上缴HST的。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信号 jktax-vivian
