按照CRA的最新规定，从2023年1月1日起，所有出售的住宅房，如果持有期不足12个月，无论是自用还是出租，利润将统一按照炒房对待(property flipping rule )视作生意收入进行征税。
那么，如果卖房赚的钱被视为生意收入，是否还要交GST/HST呢？
这个问题的答案要根据 Excise Tax Act (ETA）来判断。根据ETA, 是否要交GST/HST，取决于该交易是否构成“商业行为”。如果被认定为商业行为，就需要缴纳GST/HST；反之，则无需缴纳。
什么是商业行为？Commercial Activity
Commercial activity means any business or adventure or concern in the nature of trade carried on by a person, but does not include:
- the making of exempt supplies
- any business or adventure or concern in the nature of trade carried on without a reasonable expectation of profit by an individual, a personal trust, or a partnership where all of the members are individuals
Commercial activity also includes a supply of real property, other than an exempt supply, made by any person, whether or not there is a reasonable expectation of profit, and anything done in the course of making the supply or in connection with the making of the supply.
所谓商业行为，是指任何个人或实体从事的商业活动或类似贸易的冒险，例如买卖行为，但不包括 exempt supply 以及不以盈利为目的的活动，比如个人的兴趣爱好。
举几个 Exempt supply (不收GST/HST的) 的例子：
- 曾作为个人居所的二手房
- 长期租赁的房屋（租期超过一个月）
- condo fees
- 医疗保健、医疗服务和牙科服务
- 14岁以下儿童的托儿服务
- 渡轮服务
- 法律援助服务
- 教育服务，包括职业资格证书的培训、遵循学校课程大纲的辅导、以及音乐课
- 金融服务，如贷款和理财
- 保险服务
- 慈善机构提供的商品和服务
- 政府、非营利组织、市政和其他公共服务机构提供的公共交通、供水等服务
这些情况都不涉及征收GST/HST。特别是第一项，即在正常情况下，曾经被人居住过的房子，出售通常是不涉及GST/HST的。但如果卖家被视为”deemed builder” 结果就反转了，这就需要理解一下 deemed builder 的定义。
因此，要回答开头的问题，关键在于这套房是否符合ETA设定的免税条件。
两个例子
#1： 大卫最近买了一套房，刚住了几个月，突然发现附近正在卖一套更理想的户型，越看越喜欢。于是他卖掉了手头的房子换到新房去。由于他持有这套房还不到 12个月，根据2023的新规定，卖房获得的利润得按生意收入计税。然而，由于大卫并没有商业意图，不构成商业行为，他也不满足 deemed builder, 因此这笔交易不涉及GST/HST。
#2： 大卫的一个朋友在房地产行业，一次聊天提到现在房市很火。大卫听从了他得建议在学区附近买了几套小户型，自己住了其中的一套。没想到才过去半年多，房价大幅飙升。大卫看准时机将房子全部出售，连自己住的那一套也卖了。这套操作显然带有明显的商业目的，盈利不仅要按生意收入计税，大卫还符合了deemed builder的定义， 因此涉及GST/HST。
正如俗话所说，到什么山上唱什么歌，当涉及所得税(income tax)时，我们看 Income tax act; 而在考虑GST/HST时，则需根据 Excise tax act的条款。两部税法各有规矩，不能混为一谈。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信号 jktax-vivian
