加拿大的税务居民卖一套在美国的房子，该如何给两国政府报税？
第一步：先交 15% 预留税
一般来说，加拿大人卖一处美国的投资房，先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。
大卫是加拿大的税务居民，2011年以30万美元在美国买了一套投资房，2018年以50万售出；
交接日这一天，买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000；
买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, 并上缴$75,000；买家同时加附 Form 8288A, 这份表经 IRS 批准后由 IRS 发给大卫，大卫用来报税；
例外#1：售价小于30万美元的房子，并且买家或其家人打算自住的，可免除扣15%。 ”买家自住“ 指交接后的前2个12个月 （12个月+12个月）中， 每12个月必须有50%以上的时间居住，空置的天数不能计入；
例外#2： 售价在30万到100万美元之间的，并且买家或其家人打算自住，可只交 10% 的预留税；
例外#3：卖家在交接日之前提交 Form 8288-B 申请 withholding certificate。如 IRS能在交接日到来之前批复，买家根据 certificate 则可少扣或不扣预留税；若在交接日当天IRS尚未批复，买家依旧按15%或10%扣款。
第二步：报美国 1040NR
大卫是美国的 non-resident alien, 报 1040NR，根据美国税法，持有12个月以下的房子增值属于 ordinary income, 按个人正常收入爬税阶；持有12个月以上的房子增值属于 long term capital gains 增值税有3个区间： 0%、 15% 、或 20%。
- 增值在 $0 到 $38,600 USD 之间的，税率为0%
- 增值在 $38,601 到 $425,800 USD之间的，税率15%
- 增值在 $425,801 USD 以上的，税率20%
在美国，全部增值计入收入；而在加拿大，增值的50%计入收入。房子在出租期间提取的折旧，作为 depreciation recapture 或 un-recaptured section 1250 gain 另有计算。
第一步交过的预留税 $75,000可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。
（房价增值$200,000 – $38,600 ) x 15% = $24,210， 这是大卫给美国交的最终税款。
第三步：报加国 T1 General
大卫是加拿大税务居民，向加拿大申报全球收入。美国的增值收入也是全球收入的一部分，拿过来再报一遍（50%计入收入）；
币种不同， 报税时先把美元按当年汇率转换成加币。
- 2011年7月购入： 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元
- 2018年7月卖出： 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元
- 增值 = $656,500- $286,590 = $369,910 加元
20万USD的增值折算成加币为37万的增值, 这是汇率造成的 foreign exchange gain。
大卫在加拿大收入高，个人已在最高税阶，为增值交 $369,910 x 50% x 53% = $98,000 CAD 的税。
第四步：使用 foreign tax credit
大卫在美国已交税 $24,210美元，折合加元 $31,788，这作为 foreign tax credit 可冲抵加拿大的欠税，因此大卫给加拿大补交 $98,000 – $31,788 = $66,212。
姊妹篇
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式：电话 416-890-1596；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
