出租房租给亲戚熟人有什么后果？遇到珍惜房子的好房客时，房东以低于市场价的租金出租，有什么后果？房东不贪心、只想有些租金cover一些费用总比空着房子好，这么做有什么后果？想起不久前一位客户找到我们，他的出租房才两年报亏就收到了CRA的信；甚至我们还有一位非税居民的客户，她的投资房头一年报亏就接到了CRA的稽查信。
说个真事儿，大家上网可以查到这个case，名字故事都是真的。
Hamilton 一位房东 John Hustak 有2处出租的小小房， 一处900尺、一处1000尺。七年来平均每年两处房租共$8,000，费用却达$16,000左右， 连续七年亏损。
他是怎么做到的呢？一处月租$450，另一处租给了侄女，每月$200。
CRA收到税表后非常不适，批评 John 没有以一个正确的态度来“经营”出租房 – not in a commercial manner， 驳回了七年的亏损。
老实但倔强的John 面对国家机器并没有妥协，而是奋起起诉了。
John在法庭上说，租金定得低是因为：
- 这些年空置率高，价格定高了没人租。保险公司已经通知若长期空置下去就不给续保了；
- 租客自付水电气费，还负责除草铲雪房屋维护等工作；
- 租客还分别表示过愿意今后买下房子，因此会好好保养房子；
- 我只想租金能帮我付掉地税，贷款利息和保险；
- 七年里曾经两次驱逐租客（租客欠租并毁坏房子），因此见到好租客很珍惜，不想定高价。
CRA在庭上说，我们研究了Hamilton 地区的CMHC报告，John在这些年所收租金不合理，远低于市场价。然后CRA以递进的方式说了重要的三句话：
- 经营出租房是一门生意，不想盈利的生意，就不是商业行为；
- 既然不是商业行为，就不能以报亏的形式体现在税表上；
- 既然不能报亏，也就不能以亏损抵减其他收入。
John 觉得跟CRA没法讲理，遂求助于法官，不是一般法官都会向着点儿老实本分的纳税人么。
法官调查发现：
- John没有和任何租客签过租约；
- John从未调研过Hamilton地区的房租市场价；
- 在连年亏损的情况下，John从未试图涨房租；
- 侄女每月房租200块，大大低于市场价。
最后，法官决定站在CRA一边，John既然没有 for profit的意愿，无法证明出租是在 commercial manner下进行，因此七年亏损应该从税表上移除（等于7年的出租行为没发生过），John必须补税、补利息。
附录：CRA对房租亏损的稽查信，样本请见我的另一篇博文：这位房东，你接到CRA来信了吗？
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式：电话 416-890-1596；邮件 admin@jktax.ca；办公室微信 jktax-vivian
