在加拿大，出售二手房没有GST/HST。这话乍一看没什么毛病，真是这样么？
举个例子
一套房自住了4个月，其余8个月短租，并且每个租期都不超过60天。房是“二手”，但，出售时却被要求交GST/HST。
为什么？
- 主要用途并非自住。自住的时间不到一半，仅占33%；4个月/12个月= 33%
- 90%以上的租约少于60天，短租
不是自住，还“短租”，可不就得交GST/HST嘛！
法庭案例
1351231 Ontario Inc. v. His Majesty the King （2024 TCC 37)
一家安省公司在2008年2月购入了一处渥太华的 condo unit，开始出租。签的都是长租租约， 一租就租了9年；
从2017年2月25日开始，他们在airbnb平台上做起了短租，一共做了14个月；到2018年4月11日，卖房。
公司规规矩矩报了增值税。
让人大跌眼镜的是，CRA要求公司补交七万多的GST/HST。
争执
股东认为，二手民居房属于 HST exempt supply(免税供应)，出售时不应涉及HST；而CRA认为，这是商业物业，属于 taxable supply(应税供应), 涉及HST。
什么是 exempt supply?
Exempt supply 可理解为免税供应，指完全不受GST/HST管辖的商品或服务，商家既不需要申报也不需要收取HST。
常见的 exempt supply 包括医疗服务、小童托儿费、音乐课、金融服务、教育课程、长租租金等，你支付这些费用时都不带HST。
什么是 taxable supply？
ETA s.s. 123(1) 对 taxable supply 的定义是 a supply made in the course of a commercial activity。
什么是 commercial activity？
ETA s.s. 123(1) Paragraph (c) 给出了定义：commercial activity means “the making of a supply (other than an exempt supply) by the person of real property of the person, including anything done by the person in the course of or in connection with the making of the supply。
这个案子中，争议的焦点就是 ETA 123(1)。法庭认为，要满足 HST exempt， 必须满足三条：
- Condo 必须是 “residential complex”
- 如果 condo 是 residential complex, 原告(卖家)必须不是 builder
- 卖家没申报过 input tax credit(ITC)
长租和短租的区别
根据ETA 123(1)条，主要用于短租的房子不符合 “residential complex”；但，如果主要用于长租，偶尔通过Airbnb或类似平台进行短期，仍有可能符合 residential complex 的定义，从而成为 exempt supply，可免HST。
案子里的 condo 在前九年一直长租(租期都在30天以上), 长租是“非商业活动”，属于 HST exempt activity；正基于此，长租的租金上不收HST，出售长租的房子也不收 HST；
短租，指的是租期少于30天的经营行为。和长租不同，短租行为构成 “商业活动”。所以, 短租的租金一旦超过三万，必须注册HST号开始收HST；同理，出售短租房也得收HST。
用途改变 与 Section 206
这个案子最值得注意的地方在于，在2017年2月25日condo 的用途发生了改变，由长租变为短租，其税务实质是由“非商业活动”变成“商业活动”；而ETA中正好有一条 section 206：
- Section 206 – 当一个物业的用途发生转变，从”非商业用途“变为”商业用途“，税务上视同此时“重新购入”；也就是说，视同房主按市价出售并重新买入这套房(即自己卖给了自己)，之后作为短租使用( 从2017年2月25到2018年4月11 日均为短租)。房主须按变更用途之时的市场价计算并缴纳 HST
原告坚称公寓在整个持有期间只有约 9.9% 的时间用于短租，根据 Section 197，这种小小的用途变应当被视为“无关紧要的变更”，不影响大局；
然而，法官认为，根据ETA section 206，商业用途与住宅用途的判断必须从最近一次(重新)购置物业的日期算起，不能按持有物业的整个时长算。Section 197 只适用于“从最近一次购置日开始计算的物业累计使用的变更”, 而最近一次(视同)购置是2017年2月25日，即首次将公寓放在Airbnb上短租的那一天。
法官总结陈词：condo 在出售时和 “a hotel, a motel, an inn, a boarding house and a lodging house” 的经营模式几乎一模一样，多数时候租客只住一晚；condo 提供的住宿条件是 “on a furnished basis”，有暖气、空调、水电和上网，其本质就是一个小型旅店；出售小型旅店是 taxable supply， 那么出售这套condo 也一样，是要收HST的。
教训
并不是所有的二手房在出售时都免征HST，具体情况必须具体分析。有的卖家认为自己出售的是二手民居房，所以没有向买家收HST，结果被CRA追责，最终只能自己掏腰包补交税款。
HST要点
- 新房：卖新房，肯定有HST
- 大改造：大幅改造过的房子(超过90%)，在税务上也当作新房处理，也涉及HST
- 申报ITC： 不是新房，但申报过ITC，或在改建时申报了建筑费用的ITC，出售这样的房子也涉及HST
- 自住和短租：如果一套房在被出售前，自住时间不到50%，并且做过短租，卖的时候也涉及HST
只要你以盈利为目的做短租，即使没开通HST号，卖房时也得收HST；倘若有HST号，就算只是偶尔短租并非为了盈利，也逃不了HST。
这案子的结果真是让人意想不到，律师大腿都拍青了，出售一套持有了十多年的房，怎么还扯上GST/HST了？！
做房产交易一定要小心，别让这些边边角角的 HST rule 给自己添堵！
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
