房产遗产的认证

上周会议室坐了个白人小姑娘,一进门我就看到她趴桌上哭。到嘴边的寒暄话让我给咽了下去,尊重并严守客户隐私,此时需保持高冷沉默。

到底发生了什么事儿呢?

原来小姑娘的父亲过世了, 遗嘱写明了房子留给女儿。按税法,父亲的全部资产在去世当天“视同以市场价售出”(deemed disposition at fair market value), 只有“主要居所” principal residence 的增值是免税的。而父亲还留下了4处投资房。

过世时,父亲的principal residence 市价为100万,投资房是早年就置下的。如果购入价平均为40万,过世当天市价约为75万,每套的增值为35万。35*4套 = 140万,那么一半70万要放到父亲今年的收入里计税(人死后报的最后一份税表叫 final return,往往是人生最大的一份税表)。也就是说,即使父亲没有其他任何收入,光是这4套投资房被“视同售出”, 就要交33万的税。

按照遗产继承程序,女儿必须先替父亲完税,交给CRA 33万才能拿到完税证明(Clearance Certificate)。到这儿还没完, 女儿还得支付安省遗产认证费 (旧称 probate fee 现在叫 estate administration tax) 。遗产认证归各省政府规管,每个省收费不同,安省是最高的:

  1. 遗产价值在1千元以下的,不收费
  2. 遗产价值在1千元到5万之间的: 0.5%
  3. 遗产价值在5万以上的:第一个5万收0.5%,超过5万的部分收 1.5%,  没有上限

算下来是这样的:

  • 100万遗产,认证费 $14,500
  • 200万遗产,认证费 $29,500
  • 300万遗产,认证费 $44,500
  • 400万遗产,认证费 $59,500
  • 500万遗产,认证费 $74,500
  • 1000万遗产,认证费 $149,500

需要认证的遗嘱类资产包括:房产、股权股票、银行存款、债券、互惠基金、贵重物品、私人物品。

人死了给子女留遗产是好事儿,但一定提前做好安排,考虑下子女有没有能力支付您身后的增值税和遗产认证费。有条件的请先把这些费用预备出来再撒手,别到时候给孩子添麻烦。上文中的小姑娘刚刚20岁出头,此时需要拿出33万交final return的税+ 6万遗产认证费,否则将无法继承。想必父亲在世时也没想到吧?

父亲留现金在银行里是不行的,因为银行存款也属于遗嘱类资产,同样需要认证。 那怎么办?

  1. 人寿保险 – 身故后的保险赔付金将直接发到受益人手中,免税,免遗产认证费,不受债权人追讨;
  2. 联名持有 (joint  ownership with right of survivorship) 的资产也不需法庭认证。所以可以把账户、房子和孩子联名,孩子自动继承,这就避开了走法庭认证这一程序。

风险

一旦 joint, 你就失去的全盘掌控。要是你撒手没成功又缓过来了,以后想卖这套房,还得请求孩子同意。他不签字就卖不成。

小白拿着遗嘱,到土地交易部门、银行等机构去办理过户手续。每个机构都会要求看遗嘱、死亡证明和遗产解冻信(probate letter)。这封信由认定遗产的安省法庭出,基本内容包括:一不欠税、二不欠债、三没纠纷、四已缴费。

  1. 小白先给CRA上交33万, 拿到clearance certificate –  证明不欠税;
  2. 没有突然冒出债主拿出一欠条,说你爸欠我多少多少还没还 – 证明不欠债;
  3. 没有冒出私生子和养在外室的老婆争夺遗产 – 证明没纠纷;
  4. 法庭遗产认证费6万全额付清 – 已缴费。

完成了上面的这些,法庭把遗产解冻,小姑娘才能顺利继承父亲留下的一套自住和四套投资房。

案例

香港肥肥沈殿霞于2008年去世,留有遗嘱一切归爱女郑欣宜所有。但是,由于遗产庞大且多为不动产,郑欣宜手中没有足够现金支付,肥肥的所有珠宝、现金、房产都被政府冻结。那段日子欣怡辞退了保姆花匠和司机,自己走秀讨生活。直到法庭认证结束,遗产解冻,她才拿到肥肥留下的资产。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jktax-carol; jkre-danny