税籍≠国籍。
一个人的“税务身份”和“移民身份”是两回事。
这篇文章里的“非居民”，指“非税务居民”，这和你是不是加拿大移民、有没有枫叶卡、甚至国籍是什么，完全没关系。
“非税务居民“卖房，税务分三步：
- 律师代扣税款
- 房主申请清税
- 房主报税
具体流程：
第一步，律师扣款
卖房交接当天，律师有责任代扣房子“售价”的25%或50%作为“预扣税”。这是有原因的 – CRA为了防止非税务居民不交税就走人，到时候跟谁追税呢。所以税法规定，如果非居民不交税就跑了，CRA可以直接跟房子的【买家】追缴【卖家的欠税】
第二步，申请清税
卖家向CRA要一份 Certificate of Compliance。非税务居民卖家最迟要在交接后的10天之内通知CRA我卖房了， 申请一个俗称“Section 116 certificate”的合规证明。这个最好不要晚，超过10天，每迟一天罚金$25，从$100起罚，最高罚到$2500。所以，我建议一拿到卖房的 firm offer就立刻申请。所以这一步实际上大都是提前做的，不用等到律师扣款之后。
- 递交申请：递交了申请之后，就开始耐心等待了；
- 通知缴税：然后，CRA会发一份书面通知，俗称 payment request。这封信名义上是给扣款的律师的，要求他15天内从扣款中缴纳一部分税；
- 发放证明：待律师交了税，CRA确认收到钱，就会发放清税证明了；
- 律师返款：律师看到清税证明，再把扣款的余额返給卖家
按目前的速度，这一步要等上五六七八个月的时间，CRA的审批速度取决于前面积压了多少份申请。
第三步，报税
上一步律师已经代缴了税，那接下来，非居民卖家有两个选择：报税，或不报税：
- 报税： 如果报税，卖家往往能从CRA拿回一笔退税。为啥呢？因为清税时，卖房交接的费用并未计入，比如：地产经纪的佣金、提前还贷的罚金、律师费等，清税时候都不允许计入。那怎么办呢？只要报税就可以了。这样一来，增值又降低了，税也随着变少，那律师之前代缴的税肯定多了啊，多的部分就退回
- 不报：不想报税也可以，等于你默认律师之前代缴的金额就是最终税款，反正是多交的
报税用 Section 116 税表
- 税号：SIN或ITN就是税号，有一个就可以。没有的话要申请
- 截止日期：卖房次年4月30日是报税的截止日，超时有罚金
- 税率多少？税率是累进制的，不是固定税率，交多少税取决于房子的增值有多少。卖家的全球收入也会影响税额
- 清税证明：报税时，把清税证明的 copy 2 附上
- 身份验证：如果卖家从未在加拿大报过税，CRA要求：提交两个带照片的身份证明，比如护照和身份证。目的是确认你就是你本人，防止税务欺诈
- 审批：非居民税表的处理速度是六个月起步，要耐心等，心态要稳。催也没啥用，CRA的效率一贯如此
举个例子
大卫是中国的税收居民，2012年来加拿大购入一套40万的公寓，每年他来加拿大玩都会住在这。到了2019年他把公寓以$756,000的价格卖了。
第一：律师扣款：卖房交接当天，律师扣下了房子售价的25%，也就是$189,000（756,000 x 25%）
第二：申请清税：大卫请会计师申请“清税证明”。交接的10天内，将所有申请和支持材料提交给CRA
第三：付款通知：几个月后，CRA发来 payment request 要求律师在15天内上缴$89,000的税。这个数怎么来的呢？（756,000 – 400,000）× 25% = $89,000。 注意，这里的算法只计入购房成本，不能计入卖房的支出
第四：缴税和返还：律师从$189,000里拿出$89,000上交给CRA。CRA确认收到，发放“清税证明”。有了这份证明，律师则放心地把剩下的$100,000（189,000 – 89,000）返给大卫。
到这一步，清税流程才结束。
第五：报税 or 不报税？
第二年年初，大卫有两个选择：
- 不报税：$89,000就算是最终税款
- 报税：大卫要拿回退税，请会计师报税
报税结果
报税时，会计师把卖房时发生的地产经纪佣金、提前还贷的罚金、律师费等一一计入。算完大卫最终只要交$30,000的税。
N个月后，CRA寄来了退税支票，金额是$59,000（$89,000 – $30,000）。
所以，选择报税真的有意外之喜啊。
注意
在卖房清税的过程中，有些细节要留意：
1️⃣ 多房主 – 如果同一个房子有多个房主，其中有非税务居民，那么“每个”非居民房主都要单独清税，不能一人代劳
2️⃣ 租金报税 – 如果非居民持有房产期间有租金收入，必须报税。之前从未报过的，清税时一并补齐
3️⃣ 楼花转让也得清税 – 非居民进行楼花转让(assignment)也要走一遍清税流程
4️⃣ 买家责任 – 非居民卖房，买家要格外谨慎。万一卖家没交税，CRA可以向买家追税。因此，买方律师责任很大，要确认该扣的税都扣了
5️⃣ 无法享受免税 – 非税务居民不能享受“主要住宅免税”。即使房子真的由自己或家人住，由于非税身份，增值也要交税，没有税务豁免
6️⃣ 清税后报税 – 清税后，只有报税才能退回一部分预缴的税
7️⃣ 退税支票和本地账户 – 虽说加拿大政府的支票永不过期，但必须在加国银行才能存。所以，请保留一个加拿大银行账户，别销户。强烈建议提前在银行设置 CRA Direct Deposit，让退税直接入账，省去了等支票、取支票、存支票的麻烦
掌握好这些注意事项，才能让你的房产交易和税务处理更加顺利，避免不必要的麻烦和损失。
感谢你花时间阅读我的文章，真心希望它对你有帮助！如果觉得有用，欢迎收藏、转发，但记得带上我的名字。这篇文章是基于我个人的理解和经验写的，主要是为了给大家提供一些一般信息。每个人的税务情况都不一样，所以这些内容仅供参考，不构成专业意见。如果要做出重要的财务或税务决定，还是建议大家咨询专业人士，或参考官网的最新信息。毕竟政策变化快，我的内容可能没办法覆盖所有细节和动态。
马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，信托遗产规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加入 Tax Solutions Canada 出任 Case Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian，jktax-qing
