地产投资的三层结构

什么是三层结构?

手头攒了几套出租房,有不一样的操作吗?有,建公司。建一个不够,要建就建仨!下面这个地产投资的三层结构在犹太人的圈子里很常见:

  • A Real Estate Corporation – 单纯用来”持有”房产;
  • A Management Corporation – (Active Business)实际操控,给房产提供服务,赚取服务费;
  • A Holding Corporation – 控股/持有上面两家公司, 积累家族财富。

为什么建三层?

房多,风险就大。建三个公司,只有一个目标,就是尽可能规避风险,保护自己和家人,保护家族财产,再顺便省点钱,合理避税。

三层结构如何规避风险?

第一,用Real Estate Corp来持有房产,不用个人名字,可以有效规避法律风险。以下是个真事儿:一个很普通的租客跟一位更普通的房东联系说浴室里的一块地砖松了,让房东修修。这种事儿一般房东是不会立马儿修好的。没想到租客就真在浴室里摔倒了,这一摔把脑子摔成毛新宇了,正好毛新宇有个叔叔是律师,律师在法庭上说房客确实不是踩在松动的地砖上摔的(还离老远呢),但在失去平衡的瞬间,为了不去踩松动的地砖,才摔得这么狠的。所以,房东全责。这一下这位房东下半辈子,就算是给毛新宇打工了。

但如果这位房东注册了公司、用公司来持有房产,那么这个liability就仅在公司头上。公司本身是个独立法人(a separate legal entity),租客受伤只能起诉房子的owner ,即公司本身。公司名下若只有一套房,那么最多咱们卖了这套房,有多少算多少用来赔付。实在不够,公司申请破产,到头来也就损失一套房而已。个人名下的财产不受任何影响,小酒照喝小舞照跳。 所以,用公司持有 (建议一个公司只持有一套房)可以有效地减小法律风险。

第二,建立 Management Corporation , 用来给房产提供服务,出租房的管理,扫雪剪草,换炉头,修修补补,平日的各种维护都在这个公司里操作。对这个Management Corp 来说,它的active business activity就是管理房子,这个Management Corp是赚钱的源头。

第三,建立Holding Corporation,来持有/掌控上面提到的Real Estate Corp和 Management Corp。Management Corp赚取的active business income 可以通过公司分红(Dividend)的方式,平稳转入Holding Corp (可以延税Tax Deferral ) 。 Holding Corp 是最终积累家族财富的地方,没有风险。因为Holding Corp只是单纯持股 (hold shares),名下没有房产。

解释下:公司间(related companies)的分红,是怎样省税的呢?

前面说了,Management Corp是赚钱产生收入的源头,如果直接从Management Corp 分红给自己/持股人(shareholder),这笔分红要在收到当年,算在个人头上报税。对于已经在很高的tax bracket的人来说,这样做交税多,不划算。如果Management Corp分红不直接给个人,而是分给Holding Corp,税法Section 112(1) 允许这个Holding Corp 有税务优惠(deduction),只要这两个公司connected (一个控股另一个), 就可以规避Part IV tax.

当财富平稳转入Holding Corp 之后,怎么使用就灵活了。可以用来继续购买房产, 再转入Real Estate Corp 持有;还可以通过分红 Dividend,发工资 Salary,发Bonus的方式转入个人手里。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny