怎样才能不交土地转让税?

土地转让税 (Land Transfer Tax) 是两级政府收的,和联邦政府没关系,所以不要一提到 “交税交税” 就以为全部交给了CRA。顾名思义,土地转让税是土地发生转让时征收的税,和地产律师最有业务关系,和会计师的交集一般是在量身定制税务规划的时候。本篇写的时候枯燥无味,我想读者大概看不懂,看不懂就慢慢看,慢慢看也不懂的,那就拉倒吧。

土地转让税的计算

根据房子所在地,土地转让税可以是一份,也可以是两份。

在多伦多市买个价值100万的房子,安省的土地转让税是 $16,475, 多伦多市土地转让税也是$16,475,得交两份;

在Markham买个价值100万的房子,安省的土地转让税还是 $16,475, 却不用交多伦多市的土地转让税, 所以只交一份。

在网上有很多现成的计算器大家可以根据房价,试试不同地区的房子交多少, 以及交几份。

加拿大居民和非居民适用的土地转让税税率一模一样。但是,非居民还要额外交15%的海外买家税(Non-Resident Speculation Tax, 简称NRST),这就是另一个税种了,本文暂不表。

全球首次购房退税 First-time Home Buyer LTT Refund

想退税必须满足下面全部条件:

  • 在2017之后申请全球首次购房退税的买家必须是加国公民或永久居民, 或能在18个月内成为加国居民;
  • 须18岁以上;
  • 全球范围内任何地方没有拥有过房子;
  • 买房时如果已有配偶,在为配偶期间,配偶不能持有房产 ;

比如:大卫在和小青结婚前有过房产, 但结婚前处理掉了。成为小青老公之后名下没有房产。这种情形小青买房仍旧符合首次购房退税的条件;

  • 买房人必须在交接后9个月内入住,当作主要居所; 若买来当作出租房的不能退税;
房子在多伦多市的,既然买房时交了两份(省和市)的土地转让税,符合条件的可同时拿省和市两份的退税
目前,安省退税最高额为$4,000加币,多伦多市的退税最高额为$3,725加币, 首次购房者还可多拿$750 。
这么一算如果房价在38万以内,土地转让税基本可以全部退回。

什么情况可以不交土地转让税?

土地转让税在土地发生交易时交,大多时候无法避免。但是下列情形可以不交土地转让税

1. 夫妻之间房子转让/产权变更

  1. 夫妻之间转让整个房子或者部分产权通常不涉及真金白银的交易 – No cash changes hand。也就是说,由于是夫妻,改个名字就行了,转让方不会收到任何形式的补偿;接受方上房子产权的同时也接受现有的 mortgage。
    • 举个例子:大卫把联名持有(joint ownership) 的婚房全部转给老婆小青, 这个交易中小青不付一分钱给大卫,小青 assumes existing mortgage。 这个更名就不涉及LTT。
  2. 如果转让是由于发生离婚,有分居协议,或有法庭判决,这种情况下房子由一方转给另一方,也是没有LTT的。

2. 家庭成员之间的转让(贷款与LTT)

贷款已付清的情况下,不涉及LTT。比如:妈妈出于 love and affection 将房子赠给女儿,妈妈没有收到来自女儿的任何形式的补偿(consideration), 这个交易就没有LTT。

如果房子上有贷款的, 涉及LTT。比如:姐弟俩联名买了一房,50/50 产权。 几年后弟弟结婚要用房子了,凭一个人的收入可以贷款, 此时弟弟要求姐姐将50%转让。弟弟付给姐姐的金额(用来买姐姐50%产权 + 解除姐姐的50%贷款额)就是用来计算LTT的基础。这个从联名产权上拿掉姐姐名字的动作就涉及到土地转让税。

3. 非家庭成员之间的产权变更

许仙、小白、小青,三人合伙买房,三个人都在title上(joint owner – 每人占1/3)并且一同承担贷款。不久,小青和两人闹掰,决定撤出。许仙和小白又找到一个新朋友法海入伙。几个人一起去律师那里做产权变更 – 将小青除去、将法海加入。此时法海要支付一笔钱用来买断小青的1/3产权,还要承担1/3的现有贷款。土地转让税就要在整个(买断1/3产权+1/3当前贷款)的金额基础上计算。

4. 接受遗产

接受遗产而发生的产权变更,没有土地转让税。

5. 家族企业

小青拥有一家车行 (注意:车行属于积极营业),车行所在土的产权也在小青的个人名下。小青把车行连带着土地转给自己的家族企业(corporation)。小青是持股人, 企业接受后车行后继续照着原样经营,这个交易不涉及土地转让税。

反过来,如果土地是从公司赠与到小青个人的,或公司和小青签有50年以上的lease, 则该交易视同在市价发生要交土地转让税。

6. 改变土地持有方式

从joint tenancy 转换成 tenancy in common, 或者从tenancy in common转换成joint tenancy, 只要持有人不变,在这两种持有方式间转换,不用交土地转让税。

7. 分割土地

一块地由3人联名持有(joint),每人占1/3. 现在将这块地分成3等份,每人还是1/3,分割前后每人的比例没区别。这种分割没有土地转让税。

类似的,一个partership 拥有一块地,A占20%,B占30%, C占50%。 如果 partership 解散,ABC各拿到自己持有的那份份额,分割前后每人的比例没差别,也没有土地转让税。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny