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论一个房子的legal owner和beneficial owner

都说买房不易,其实就是钱不够。好不容易首付攒够了,贷款却出现问题。为了贷款,银行普遍要求提供收入证明,银行是个老古板,特别看重“工资”收入,因为工资才是真实的收入,是可持续的偿还贷款的资金来源。那么问题来了,收入不够贷款的,又想贷款怎么办?于是,银行说 title上加上个收入高的, 用他的收入支撑贷款,问题就解决了。

但新问题又出现了。为了贷款在产权上加了别人的名字,产权应该怎么算?有个词儿叫“蝴蝶效应”, 说的是亚马逊雨林的一只蝴蝶扇扇翅膀,两周后会在德克萨斯州掀起一场龙卷风。领会精神就是初始时期一个十分微小的变化,经过不断放大,在未来会造成极其巨大的差别。比如下面我要讲的这个真事儿,小夫妻买房子,收入不够贷不了款,加了亲娘舅的名字,解决了贷款,本来欢天喜地没什么事儿,不想却因此招惹了CRA,最后还闹上了法庭。

这是2014年的真事儿(法庭案例):

事情经过

一对小夫妻买新房,眼瞅着快交接了,银行说收入不够不给贷款,于是在银行的建议下加了娘家舅舅的名字在title上作为co-signor拿到了贷款。交接后小夫妻顺利入住。不久,CRA以房子的 ownership 有问题为由,向小夫妻追讨新房 HST new housing rebate $27,000元。

CRA给出的理由是:买房子交接,这个 ownership must be transferred to a particular individual。若一对夫妻一起买房,这个 particular individual 就只能是这夫妻两个人。为什么你家的房子交接,ownership 上却突然冒出来了个娘舅,这算怎么回事儿?到底还是不是你俩的房子?

法庭之上

法官终于搞明白了一个事实:新房的原始购房合同上只有夫妻两个人的名字,没有娘舅。交接时ownership 写的是老婆和娘舅二人。老公呢?CRA抢先一步说, “ownership” means title to the property, 并引用了安省 Land Titles Act 里面 ownership 的概念,说这个概念应该被法庭采用。既然男主人没有上title, 自然不是 owner。顺着这个理论,女主人和娘舅才是owner,  娘舅没有入住,因此不符合 HST new housing rebate。

法官判决

法官说,本官认为税法这厚厚一本啊,撰写人在下笔的时候,如果想说 ownership means title,就应该白纸黑字地写上去,避免摸棱两可造成日后歧义。既然当时没写,表示我有发挥的余地。这个房子的 ownership 到底有没有老公的份儿,应该这样理解:

老公签了购房合同,付了定金,为了贷款决定让娘舅上产权、交接、入住、支付房子上全部的花销,acted in every way as an owner by enjoying the property,所以老公属于 beneficial owner,尽管一半的产权在娘舅头上,娘舅也只是 title holder 而已,和房子没有利益关系。夫妻二人都符合 owner 的概念,没什么问题。CRA败诉。

案子讲完了。

客户提问

女儿自己有首付,想买房,但收入差一些拿不到贷款,所以父亲用自己名字上了 title 办下了贷款。女儿入住后,  房贷、保险、地税、水电气、维修等每月各种相关的花费,都是女儿出。今年女儿想让父亲把房子的 title 正式转给自己,但是担心这一举动会对父亲或自己造成税务上的影响。这个问题怎么看?

Common law 下对 property ownership 的说法有2种:一种叫 legal ownership, 也就是房产证上是谁的名字另一种叫 beneficial ownership,即谁有使用权,具体的受惠人是谁。女儿从交接后一直居住,对房子有实际使用权,并承担全部责任;父亲除了签字,从未使用过该房。女儿是实际上的 beneficial owner,这种情况下,父亲把 legal ownership (title) 转给女儿是不会有 income tax 方面的后果的。对父亲来说,只是转title,  不构成 disposition; 对女儿来说,既然是 (beneficial) owner of the property, 房子本就是她的自住房, title 转过来对她也不会造成任何影响。唯一要考虑的是这个行为是否涉及交土地转让税 (Land Transfer Tax) 。怎样才能不交土地转让税?

多余的话

我在CRA工作过8年多,听说专门精修税法某一部分的大神级人物都在 ottawa了,除了那几个老头儿,大多数下来审计的 officer 就是你我一样的普通人,每天过着循规蹈矩、按章办事的日子。一个房子合同上和产权上写的是谁也就是谁了,没空听你叨叨哪个人有 legal title 哪个人有 beneficial title。如果偏巧赶上你的房子因为title的事儿被CRA找去谈话,不要跟auditor纠结,建议直接appeal或者上庭。只有在这个层次, 才有人愿意倾听你的诉说和举证,才有权力帮你驳倒CRA。老话儿说,阎王好见、小鬼难缠就是这个道理。

如果小鬼都那么容易对付,你让阎王怎么办?


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jktax-vivian