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想退海外买家税NRST?请做好新的思想准备!

(Last Updated On: 2020-06-07)

最近几个月来,每次接到安省财政部的通知,要求NRST (15%海外买家税) 退税申请人补材料,我的第一反应都是:你是不是在逗我玩儿?

因为省府伸手要的补充材料,和理由,都太奇葩了。我举几个真实的例子:

  • 请证明这位学生买房的资金来源
  • 你说钱是妈妈给的,请证明母女关系
  • 请提供closing后两月内的搬家公司收据​
  • 请证明房子没有分租出去
  • 你的校址在Sudbury、分校在多伦多,你在多伦多买了房,请提交你不用去Sudbury上课的证明
  • 把你过去三年的报税NOA发过来看看
  • 请房主提交每个月交mortgage、condo管理费、utilities、以及地税的银行对账单

一开始收到的纸质的信,我还以为省府的办事官员,选错了发信的template,气得我直接打电话找NRST部门里的小头头,我说:你猜怎么着,我客户买房的钱,是大风刮来的,这跟你有什么关系吗?买房时候地产经纪和律师已经验证过一次了,不是洗黑钱,你还有必要再查一次吗?

然后小头头耐心跟我解释了一番,说白了就是:怎么着吧,我就要了,你要想退钱就合作。

看到上列最后一项了吗?我们有个女生客户,她的这四项费用,偏偏是从四个不同的银行帐号交出去的,然后省府要的证明是过去24个月的bank statements,也就是光最后这一项,她需准备96份文件。这个消息是我自己在电话里跟她说的,当时她的声音都哭腔了。

然后在我们提交了以上证明之后,等几个月,省府会再来一句:你提交的证明哪儿哪儿不清楚,我们不满意,再来。

咆哮体:为什么?这都是为了什么呢?

平静答:因为疫情。

TREB统计数据来算,2019年5月共成交了近一万个民宅,均价$1,042.218,算术算下来,如果每20个买家,有一个人需要交15%的NRST,那么省府在这一个月,光NRST的收入就是7千8百万;如果每100个人里才有1个需要交,省府的收入也有1千6百万。这可只是一个月的收入!

设想一下这一幕:我是安省财政部部长Rod Phillips,省长胖福跟我说:现在省里因为疫情,钱是空前的紧 (还用得着说嘛),你想想办法吧。然后我会找到NRST退税部门的头头说:第一,能不退的,就不退;第二,只能退的,拖着退。

然后NRST的头头再怎么一层层往下交代,大家也能想象得到了。

谁要说这一幕不会发生,我跟他打十碗猪骨汤的赌。

自疫情爆发以来,加拿大的联邦和省级政府早就债台高筑,咬牙发出的一个又一个福利从哪儿来?唯一出路就是加税、砍福利,加拿大是个自由社会,刚一加税,本地人就上街游行了,那怎么办?拿外国人先开刀呗,联邦政府先把投资移民的保证金加倍了。反正想申请移民的,不会到渥太华游行去。

NRST海外买家税,作为省财政部的收入,就更重要了。鸭子都吃进人嘴里了,你现在要省府吐回来没那么容易。就算你真的各项文件都齐,省府不得不吐,能抻你个一年半载也是好的,起码省府能用这个钱周转一下。

所以作为一家代理申请NRST退税的会计师事务所,我们的工作模式也随之发生了变化。

  • 原来:每个月都能收到一批省府的回复。
  • 现在:因为疫情省府把跟上面大头的审批会改成了一季度一次,所以几乎每季度才能收到一次省府回复。
    [JKtax]
  • 原来:准备好省府通常需要的四大类文件,寄给省府,两三个月以后收到回信,批了,完事。
  • 现在:准备好省府通常需要的五大类文件,寄给省府;两三个月以后收到电邮,补材料。
    [JKtax]
  • 原来:交流基本靠纸质信件往来,平白、生硬。
  • 现在:有任何对我们的回复,我们请办事的官员帮忙先邮件我一下,然后在电话里再聊一下。

在大气候是省府不得不拖着的情况下,关键的一点是增强和具体办事的各位官员个人的沟通。他们也是人,电话里聊几句“我听你那儿背景有点乱呀,你家孩子也上网课哪”之类的,感情一下就拉近了。这几年NRST办下来,我们认识了不少省府的官员,有不苟言笑的华裔老太,有爱聊天的拉丁小哥,有总看错文件的[此处不能提肤色],有中规中矩的senior…… 世界的规则是客观的,但是通过主观来实现的。我们要求自己做到:起码让省府官员们在主观上不讨厌我们,这样一个case做下来,在可以拒我、也可以要求补材料的情况下,起码不会直接拒掉。因为一拒之下,上诉就是另外一个更痛苦的过程了。

最后的话:自2017年有了NRST之后,我们当年就开始做移民类的退税,然后2018下半年开始有工签的,到2019学签都开始了。2020年的今天,我们是真心感觉到:省府的要求,一年比一年紧。我不是在这里吓唬大家,如果真有想买房的看了这贴不敢买了,在掉下一匾砸中5人其中3人是地产经纪的GTA,我估计都活不到猪骨汤开门的那一天。我想说的是:如果你是一个海外买家,最好在买房时候就开始考虑一两年以后省府的要求;如果你开始办理退税,先深吸一口气,告诉自己这是一场持久硬仗;如果你确有一些条件上的小硬伤,务必先咨询一下专业人士,办理NRST退税的远不止我们一个事务所,市场上资源也很多,请做足research之后再说。


对社会资源的占用,我觉得可以用“公共汽车原则”来理解。一个人在没上车之前使劲往上挤,上车以后就希望车门赶紧关上了。移民政策和税收政策同理,一个国家对本国税务居民更友好、对外国人更苛刻,这无可厚非,本该如此。NRST的中文翻译是非居民投机税,作为税务居民的我本人,给加拿大三级政府交了20年税以后,对政府的态度是感激,我支持NRST的必要性和正确性。但另一端作为NRST退税客户的代理人,我也理解客户方的心情。这才有了本文这一篇口语化很强的更新贴,文字略于流俗,还请大家包涵。


Danny Chen,JKtax Director & COO,全面负责事务所的运作和管理。联系方式:办公室电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny