新房退税(HST New Housing Rebate)的最新案例(海量)

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JKtax 税务咨询公司创建人。


房东群成立仿佛就是昨天的事。一年前我被拉进房东群,谨言慎行;现在这个凝聚力极强的微信群体由1群发展到14个群,我每天被各种房产资讯绕得眼花缭乱,成为村委御用拎包小会计。房东群和我的成长速度就是如此之快。上周村长发来一条微信:“占坑儿不说话者, 踢。”才猛然意识到,自己上一次发帖还在讨论裘皮大衣里要不要穿秋裤,这一晃儿都穿轻薄小背心儿了。

头顶领导压力,赶紧来写小案子:

去年发了33篇房地产税务方面的博客,首篇就是关于新房HST rebate。最近发现CRA明显放松了对新房HST rebate的审查,原因呢是出炉了这么个案子:

说案子之前,先领着大家复习一下HST Rebate的几个要点:

重点探讨下自住房的rebate:(出租房的Rebate 相对简单, 容易批准)

1. 购房目的: 必须为自住/亲属住;

2. 第一个入住新房的必须为购房者本人或亲属 ~此处要注意【亲属】的定义:可以是父母子女兄弟姐妹,前夫/前妻以及前 common-law spouse。亲属不包括 叔姨舅侄男甥女,更不包括同事/朋友;

3. 新房交割(final closing)时,所有权(ownership)必须 为 原始购房者 (注意和上一条的区别:入住的可以为亲属,但是ownership不能归亲属,一定要归原始购买者);换句话说, title上的名字必须和原购房合同保持一致;

4. 购房者可以为一人或几人;不能以公司名义购买;

5. 若几个人一起购买,签约的每个人必须把该房作为自己的primary place of residence, 第一个入住的必须是所有购房者(或亲属),ownership 必须为所有购买者。 – — 很多买家最后就坏菜在这一条上;

6. 申请rebate的期限:final closing后2年内。(自住的买家不用担心这一条, 因为开发商会代为申请)

7. 房子为新房,或substantially renovated (大幅翻修)。买新房总是要交13%的HST的,政府给的rebate 只是返还一部分而已,不是全部的HST。

前三条是关键,是关键,是关键!!!

8. HST rebate 包括两部分:联邦的和安省的。

联邦rebate最高可达$6300 – 只有当房价在35万的时候,才可拿到6300这个数。随着房价升高到45万, 联邦的rebate就慢慢递减到完全消失。有人误解成房子超过45万就没有rebate可拿了,这是错误的认识,严格的说只是联邦的没有了,还有省里的可拿啊。

安省rebate和联邦不一样,安省rebate是随着房价慢慢上升就一点点增加,直到房价超过40万就可拿到最高 $24,000.

所以,一笔HST rebate是由两个数组成的, 联邦+安省,总共可以拿回多少取决于你的房价。

 

以前CRA对新房HST rebate的审批很严格, 下面就说几个CRA驳回Rebate的真实案例:

1. 【短期两房】Mendes签约买楼花。6个月后签买第二个楼花。第二个楼花先 close, HST rebate 拿到。4个月后,第一个楼花close, 申请 HST rebate 被拒。法庭认为,如果说签第一分合约 Mendes 的 intention 是用来自住,那么当签第二个合约的时候,持有第一房的目的就不再为自住了。因此,CRA驳回第一套房的HST rebate 合情合理, 法官支持。(这就是犯了上面第一条:自住目的)

2. 【短期多房】Sivakumar 先生在两年多的时间内购入了5套新房(全部按自住购入) 。CRA令Sivakumar退回 HST rebate, 因为2年买5套房均为自住不合情理。 Sivakumar不服,上诉税务法庭,失败。(同样犯了上面第一条:自住目的)

3. 【购房目的】Berkovich 签约买入一 condo 楼花,6天后把未婚妻的名字加到合同里(amendment)作为 co-purchaser. Final closing 2个月后, 卖房。CRA追要回 rebate,认为购房目的不是自住。 Berkovich上诉法庭,完败。(同样犯了上面第一条:自住目的)

4. 【更改目的】Wong 买一condo,儿子短期住了一夏天后去外地上大学。CRA追回 HST rebate,认为购房目的并非为自住。Wong 上庭并提供种种证据证明自己和老公搬入了该 Condo。法庭认为,Wong夫妇俩放弃了现有带有Home Office的house不住,却搬到仅有630尺的小Condo里和儿子同住,不合情理。儿子在外念书短期内也不会回此房居住。因此,购房目的无论是自住还是儿子住都不不合情理。Wong 败诉。(同样犯了上面第一条:自住目的)

5. 【名义买房】Davidson 和 Waterhouse 俩个朋友合买新房。 Closing时两人名字都在title上, 但之后只有 Davidson 一人搬入。Davidson 的HST Rebate被驳回,CRA认为 Waterhouse的名字在title 上只是 for mortgage purposes only,不是 beneficial owner。 (此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住)

6.  【朋友合买】Goyer 和一对朋友夫妇合伙买了块地, 建了 一栋新房。 Title上写了三个人的名字。所有的文件比如 Construction mortgage, construction permit, insurance policy, HST rebate application 上都是三个人的名字。但是,建房的费用有Goyer一个人支付。朋友夫妇从未表示要搬入同住,事实上也的确没有搬入。朋友夫妇只是名义上为了financing 而存在的。CRA和法庭一致驳回了三人的HST rebate申请。 (此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住)

7. Sharp和生意伙伴 DaSilva 合伙买一新房。 Closing 前,Sharp 把爸妈的名字加到title 上( amendment). Sharp 和 Dasilva 都没有搬入, Da Silva甚至都没有上Title。 Title上最后是Sharp 及其爸妈的名字。Closing后,Sharp的爸妈搬入新房。Sharp的HST rebate 被拒。(此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住)

8. Henao签一购房合同。叔叔的名字以amendment的形式加进合同。 Closing时, Henao和叔叔的名字都在title上。但是,只有Henao 一人入住。被拒。(此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住)

9. Malik 签购房合同,然后发现自己无法贷款。Closing之前,把老婆的叔叔加进(amendment)合同中做co-purchaser. Closing时只有叔叔一个人上了legal title, Malik一家搬入。Malik的HST rebate 被拒。(此案犯了上面第五条 – 购房人必须全部入住)

10. [合同和Title必须一致] Kandiah 签购房合约。Closing时只有Kandiah老婆一人上了title. CRA 驳回 HST rebate, 原因是购房合同和Title上的人不一致。 如果说这一点上还值得上庭和CRA讨价还价一番的话,当事人下面的动作就让我无话可说了。Kandiah 在 final closing之后一个月,开始找租客,并同时打卖房广告. Listing 上写着 “brand new never lived in”的字样. 法官斩钉截铁地驳回了申诉。(此案犯了上面第一条第二条第三条和第五条 )

 

好了,铺垫了这么多,下面就讲讲这个新出炉的案子(2016年3月的):

【用朋友的名字帮买房】Crooks 小姐和开发商签了一购房合同,Closing之前发现自己不能贷款。闺蜜 Richard夫人愿意担保。银行坚决要求Richard夫人的名字在title上才肯放款。于是Crooks跟开发商修改(amend)了购房合同,加Richard夫人的名字为co-purchaser. 最终房产证上写了Richard占1%, Crooks占99%。然而, CRA 驳回了Crooks的HST rebate($24,000),理由是 Richard作为 co-purchaser, 一没有入住,二从没有任何入住的意图 (看上面第五条 – 【所有】买家必须有意图(intent)入住,并且把该房作为自己primary place of residence) 。 一路上庭,两位女子遇到了法官 Hershfield (特别加注:此案是他退休前审理的最后一案)。 他认为: Richard 作为 co-purchaser 上title完全是“ a wholly artificial transaction – a sham“, Richards did  not factutally have any title to the property. 所以借助朋友的名字完全是为了贷款为目的, 朋友在事实上对房子没有产权没有入住意愿,Crooks小姐从一开始就是想一个人购买并入住的,因此,法官认为Crooks符合rebate的规定,结案。

这个宣判一出,完全颠覆了上面几个案子的判法,满朝文武哗然。不知道CRA会不会由此对 HST rebate 的审批放宽一些,以后的法官该对类似的案子做何解释呢?税法会不会因此做进一步修改呢?

咱们等等看。