过去两年，加拿大政府加息一共加了10次，最受影响的就是房东了。许多人咬牙坚持，虽然辛苦但挺了过来；但也有不少人顶不住，只能选择卖房，我自己就是其中之一。
在位客户报税时，我也发现最近两年持有出租房的房东们大多都是亏损，光是贷款利息这一项就直接把那点租金冲抵干净了。租金的亏损可以冲抵其他形式的收入，相信大家都知道，就不赘述了。
昨天，央行(Bank of Canada)宣布降息，把政策利率，又叫隔夜拆借利率(overnight rate)从4.75%降到了4.5%。央行行长说，可能还会继续降, 下次将在2024年9月4日宣布。这对于受高利率折磨的房东来说，真是个好消息。
隔夜拆借利率是最短期的利率。所谓”隔夜“，指的是银行之间今天借明天还，几乎是毫无风险的了，所以这个利率是最基础、最底层的利率，直接由央行控制，不受市场影响。
降息
降息，指一个国家的央行降低存款的利率。当存款利率降低，钱存在银行越来越不划算的时候，大家就更倾向于把钱拿出来做其他投资了：买房、炒股、做生意、或干脆吃吃喝喝买包包开始消费。同时，老板们看到借钱的成本降低，也会大胆放手借更多的钱，扩大生产，雇更多的人干活，搞投资。失业率降低，大家都有工作，谁都消费得起了，于是出门买买买。结果就是，降息刺激了现金的流通，市场上的钱多了，经济就热了，从此进入一个良性循环。
一般来说，赶上经济不大好的时候，国家就会想到降息，以此来刺激一下。
那岂不是说，如果我们直接把利息降到零，从此人人都有钱，就国泰民安了？
也不是。
你想啊，大家都特有钱，购买力强，见啥买啥，需求量一增加，那么东西就该涨价了。
比如，多伦多的一套房原本100万，现在大家都有钱了，T4上的数字杠杠地，银行的贷款利率还极低(零), 那谁还不抢着买几套？大家一抢，房价立刻蹭蹭噌上去了。房价一高，建筑材料和人工自然也水涨船高，工人挣钱就多了。。以此类推，万物皆涨，那直接后果就是钱不值钱了。买同样一件商品，要付更多的钱才能拿回家，高级说法就是通货膨胀。
这么一看，好像降息并不是件大好事。短期内它刺激了经济增涨，但长期必然导致通货膨胀。
加息
加息，能抑制通货膨胀。过去两年里加拿大加息加得特别凶猛，看到利率这么高，我把家里抽屉里的钱都存上了，6%利率，每月看着利息哗哗进账，心里极为舒适。钱都存到银行，市面流通的就少了，大家不怎么买东西，需求降低，商品没人买价格自然下来了, 钱又值钱了。所以，加息能放缓经济，压制通货膨胀。
原先那套100万的房子，由于加息导致贷款成本升高，买的人一下子变少了，市场需求降低，房市也就淡下来了。我在downtown的一套出租房，挂了很久也没卖出去，唉唉谁要请私信，我给他免费报税。
这么一看，加息也不是件好事。短期内拖缓了经济，长期看可以抑制通货膨胀。
所以说，中央银行是通过调整政策利率来影响人们花钱的方式的，从而调整经济的发展。其实它就像幼儿园老师操控跷跷板一样，看到哪边翘得太高有危险了，就放个小胖子上去制衡一下。
Prime Rate
银行的 prime rate 正是以overnight rate 为基础的，然后我们的房贷、车贷、HELOC、和信用卡这些借贷再在 prime 的基础上或加或减，加减多少取决于借款时的市场形势和你的收入、信用、借款金额和担保等其他因素。
自昨天官宣降息至4.50%之后，加拿大几个主要银行都已经将 prime rate 下调到6.70%了，这个利率才是直接影响到各家房贷的利率。
Variable 和 Fixed Rate
正如其名，variable rate 是浮动利率，是变化的，它跟 prime rate 直接挂钩；而 fixed rate 表示贷款周期内的利率固定。如果你家的房贷是 fixed, 那么在 term(一般5年)内不管市面上的利息如何变化，你的利率不变。所以 fixed rate 的房主不会受到降息的影响。
而我家用的是 variable rate, 降息后我支付房贷的利息部分就会降低一些。即使每月还款总额不变，其中用于偿还本金的部分会增加，用于利息的部分会减少，终于感觉到些许安慰。
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马云， Carol Ma，CPA, TEP，加拿大注册会计师，遗产信托规划师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官； 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官；税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Manager，2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999；邮件 admin@jktax.ca; 助理微信 jktax-vivian
