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加拿大报税系列 – 自住房 principal residence

更新 – 从2023年开始,如果房子的 legal title 是一个人,而 beneficial ownership 属于另一个人,这种”代持关系“ 构成 bare trust,  CRA要求要为 bare trust 申报 T3 return, 每年一次,逾期不报有罚金。

作为加拿大居民,能享受到的最大的税务福利应该就是”自住房增值免税“了。房子若指定为 principal residence,利用 principal residence exemption 增值不交税Income Tax Act s. 40(2)(b)

什么是 principal residence?

Principal residence 是 “主要住宅”,指在一年当中的任何时段内个人持有并正常居住的居所。

“人” 包括房主本人、配偶或同居伴侣、前任配偶、或孩子,但不包括父母、祖父母、孙辈、和兄弟姐妹

“居所” 可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、condo、度假屋、房车、船等。

只要满足条件,在加拿大境外的房子也可被指认为 principal residence。

三个条件

第一,Ownership  – 房子必须是 capital property,  个人持有产权,可单独或联名持有;请参考 legal owner 和 beneficial owner

第二,Occupy – 柴米油盐地常规居住 – “ordinarily inhabit”意为搬入、买家具、置办生活用品、开通上网、开通电话电视、吃喝拉撒、实实在在的居住。

证明居住,必须有足够的书面证据,可提供搬家公司的账单、买家具的单据、网购生活用品、点外卖的收条、每月水电气的用量、上网、电视的月费、驾照、车保险、停车卡、银行卡和信用卡的地址更新、以及邻居的证明等。

要指定某一年房子满足 principal residence, 这一年必须 ordinarily inhabit,这是一个 “year-by-year”的测试;

例1: 大卫在2016年的11月购入一房,交接后装修,直到次年3月完工才入住。2016年他并没正常地居住此处,所以2016年不能指定该房为principal residence;

例2: 莎莉卖房将 final closing date 定在了2017年1月30日,而她在2016年年底即已搬走。那么2017年她不能指定这套房为 principal residence。

第三,Time  – CRA对居住时长的要求很低,一年中能住上几周或几个月即可。因此,只在每个周末去住住的、或只在夏天度假用的小木屋,都是可能被指定为 principal residence的。

 “只改证件,自己不住,可不可行?” – 不行,这叫欺骗。多年前当我还在CRA当一名 auditor 时,时常遇到当事人遗憾地通知我 “账本弄丢了”。问起原因要么搬家时箱子不见了,要么家里漏水淹了,地下室着火烧了等等。老板指示没有文件则按 net worth 做吧。Net worth audit 俗称 “净资产评估” ,请戳 CRA 净资产审计 就是不依赖账本,直接根据资产多少、生活水平、消费记录去评估对应的收入应该有多少。用 Net worth 估算出来的收入通常偏高,而且很难打掉,因为你都说了“拿不出凭证”。再狡猾的狐狸也会遇到好猎手,好猎手后面肯定有个老猎手。别用自己的业余挑战CRA吃饭的本事,业余选手偶尔能跑过专业的,但大概率上还是要输的。

每年指定一处

一个家庭指的是一对夫妻和小孩。西方的观念中“家庭”仅指夫妻二人和孩子,一旦结婚建立了自己的家庭,小家庭就是一个独立实体,而父母则是另一个家庭。

在 principal residence 概念下,如果大卫:

  • 自己住自己持有的房,可指定它为 principal residence
  • 让儿子住大卫名下的房,大卫可指定它为 principal residence
  • 让太太住大卫名下的房,大卫可指定它为 principal residence;甚至让前妻住,大卫也可以指定它为 principal residence
  • 但若让年迈的父母住大卫的房,大卫则不能指定它为 principal residence

一个家庭拥有不止一处房产的,每年只能指定其中“一处”为 principal residence。 一旦指定了这一处,其他房产不能在同一时段内也被指定。时间上可以错开,但不能重合。

Principal residence exemption(PRE) 

一套房子的购入成本为170万,  五年后出售价格 220万,增值为50万。倘若符合条件,指认为 principal residence,50万的增值可以完全不交税;

倘若是投资房,增值的一半需计入收入,就算房主当年没有其他收入,也得交9万的税(安省)。

同时拥有多套住房的家庭,一定要选【年均增值最大】的那套自住,才能最大程度省税。

T2091

2016年之前,出售主要住房如果全部年份都指认成principal residence则不要求在税表上报备;但从2016年开始,出售 principal residence 必须通过T2091进行指认,否则不予免税。

出售包括实际上的出售、或被“视同出售”,比如房子用途发生改变、房子被赠予、房主去世、房主成为加拿大非税务居民时所持的境外房产被“视同出售“,这类”deemed disposition” 也是要在T2091上申报的。

当年忘记提交T2091的可以补报,并认缴罚金。罚金每个整月按 $100, 最高罚到 $8,000封顶。

CRA对出售自住房的税务审计可超越正常三年的时效,不管什么时候只要CRA要求,都可以查查看。

面积限制

Principal residence 允许的最大占地面积是5000平方米,即0.5公顷。若占地超过0.5公顷,超出的部分按投资房计税。但若能证明超出的部分是生活”必需“的,是 necessary 的,也有可能获得免税。

曾有人以家里宠物多、追求 country style 生活所以需要占地广,这个理由没能通过,因为宠物和生活方式的选择算不上“必需”。是否“必需”是个很主观的东西,能说服CRA让它觉得“必需”就看你手段了。

部分出租

一套房子自住的同时有小部分出租或做生意用途的,能指认整个房子为 principal residence 吗?

同时满足三个条件:

  1. 用于出租或生意用途的比例小。 “小” 是个很主观的判定,税法对小到什么程度才算小没有明确规定。以我的经验,10%算小,20%貌似也可以,但达到30%可不算小了,这是个见仁见智的考量。最重要的是能说服CRA,让他们认同比例“小”才是硬道理;
  2. 不能为出租或商用而进行结构上的改造。比如,为了分租地下室而加建了独立厨卫或分门出入,或把一楼打造成生意的show room等, 这些都属于结构上的重大改造;
  3. 不能对房子提折旧 – No capital cost allowance on the building

满足这三个条件的,即使有小部分出租或商用,依旧可以指定整个房子为 principal residence,也就是说,principal residence 必须保证以家庭自住为主,出租或商用是附带的、辅助的(incidental or ancillary) , 绝对不能影响”自用”。

有的房主自己只住一间,其他房间全部出租,出租比例过高,导致CRA认为房子的主要用途是用来赚钱,而非自住。这种情况下只有房主自住的那一间对应的增值可以免税,出租的面积要按投资房进行征税。

我的居住时间太短,还能按 principal residence 卖吗?

房子是大多数家庭最大的一笔投入,有的人甚至要花上几年时间进行考察和甄选,从地段、价格、朝向、大小、户型、社区、开发商实力、到邻居是什么样的人都要考虑斟酌。下了这么大的功夫不住上几年简直对不起各路神仙,短期出售立刻触发“炒房”的敏感线。CRA考量是否“炒房” 有几个要素:购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等,而居住时间的长短只是其中一个因素。到2023年,政府更是推出了一个新规定,但凡房子的持有期不满12个月的,一律按炒房计税,具体参见 2023年起卖房新规定-12个月。

但是,只要能说服CRA持有时间短是由于某种突发事件,比如换了新工作、婚变、孩子上学、房主去世等,说明短期内出售是不得已而为之,目的不在炒房,不为盈利。理由必须合情合理,若三番五次总卖房,就不要怪CRA发信约谈了。

推到重建

把旧房推倒重建,建筑期间是不能算”自住期“的。

比如,一套房在2015年购入开始重建,2017年建好搬入,住到2019年出售,  增值100万。自住期只包括2017、2018 和 2019;持有年数为五年(2015 to 2019)。

Principal Residence Exemption = 100W*(3+1)/5 = 80W 免税;

Capital gain = 20W (not covered by PRE);

Taxable CG = 10W 计入收入

可免税的增值,即 PRE=【(1+自住年数)/ 持有房产总年数】x 总增值

”Plus 1 rule” 指的是,如果房主在购房这一年是加拿大税务居民,公式的分子位置可以 +1 ,相当于多给一年自住期; 如果在购房这一年房主为非税务居民,后来再成为税务居民,计算时不能+1。

用途改变

房子的用途发生改变,税务上构成一次 “deemed disposition” 视同房子出售。无论是真的出售,还是“视同”出售,税务上后果相同。

请参考 自住房转作出租房, 45(2)的妙用

请参考 出租房收回自用, 45(3)的妙用

非税居民也享受 principal residence exemption 吗?

非税务居民在加拿大买房,让家人或自己住,满足上面所有条件的情况下,也不能免税。为什么?因为是非税务居民,不享受国民待遇。不但没待遇,卖房还必须做一套手续,非税务居民出售加拿大房产,税务流程是怎样的?


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马云, Carol Ma,加拿大专业会计师,信托遗产规划师。2006-2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部 (Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca;助理微信 jktax-vivian.