非税务居民如何报加拿大的房租收入?

非税务居民在加拿大境内取得的收入须交 Part XIII 或 Part I tax。适用 Part XIII tax 常见的有:分红收入,房租收入,养老金收入,年金收入, 管理费等。

非税务居民申报房租有三种方式,任选:

第一种, 按整房租的25%直接交税:

这个最简单,只要每月认可交租金的25%为最终税款就不用再报税表了。

  • 举个例子:老王为非税居民,加拿大的出租房房每月给他带来$3,000的租金收入。按规定 Part XIII tax = 3,000×25% = 750, 老王须每月给税务局交纳750的预留税,全年 750×12 = 9,000. 如果老王认可交9,000就不用再报税了。此法简单粗暴,不计出租房上发生的费用,直接按房租的25%交。交税多,不宜使用。

第二种:按照整房租的25%交税, 但选择报税

  • 接上面例子:老王按整房租每月给税务局交750的预留税,全年交9,000 。老王选择申报section 216税表报税,计入出租房的各种费用,按照”净房租“计税,预留税多退少补。此法尽管每月预交整房租的25%,但通过报税可退回相当一部分,建议使用。

第三种:按照净房租收入交税,必须报税

房主必须指定一位加国居民作代理人,在每年1月1日之前或收到第一笔房租之前,向税务局提交NR6表,申请按“ 净房租”预留。经批准后方可按照每月“净房租”的25%交预留税。关于NR6的重大意义请见另一篇博客:

海外买家及代理人的税务责任 – 论NR6的重要性

  • 接上面例子:老王指定在加拿大定居的侄子为代理人。提交NR6,预期每月净房租为1,500. Part XIII 预留税 = 1,500*25% = 375/月。侄子负责每月交给税务局。

按“净房租法” ,侄子必须在第二年的3月31日之前提交NR4。老王必须在6月30日之前申报 section 216 税表。此法每月预交净房租的25%(现金流要比第二种方法好),通过报税同样多退少补,最终税款和第二种方法相同,也建议使用。

非居民的有效税率 (联邦税+附加税)

非居民在加拿大的房租收入只涉及联邦税,不涉及省税 (因为非居民不属于加拿大任何一个省份)。 但是,非居民要交“附加税” (surtax for non-resident) ,附加税=联邦税*48%。

  • 老王全年租金为 $3,000×12 = $36,000,各种费用(房屋保险,贷款利息,广告费,物管费,会计师费,修理费等)合计$26,000, 净房租为 $10,000。 算下来联邦税为$1,500, 附加税 为 1,500×48% = $720。所以老王一共付 $1,500+$720 = $2,220的税。
  • 由于侄子已按月预交了$375×12 = $4,500, 所以,老王通过报税可以拿到退税 $4,500-$2,220 = $2,280。

报税流程:

  1. 申请ITN(报税的税号, 必须有);
  2. 指定加国代理人,提交NR6;(没有代理人的,省略此步)
  3. 申请 NRK 账号,将每月的25% Part XIII tax 打入;无论按照”整房租法“还是“净房租法“, 预留税必须按时交。比如: 3月份的预留税,必须在4月15日之前交;4月份的预留税,必须在5月15日之前交…以此类推。不交或交迟了CRA会收利息。NRK账号可以开在代理人名下,也可以开在房主自己名下;
  4. 第二年3月31日之前,加国代理人提交NR4;没有代理人的房东直接向税务局申请 NR4 Pro Forma;
  5. 提交税表
  6. 坐等

报税截止日期

  1. 有加国代理人的,报税截止日为第二年的6月30日。 即,报2018年的房租税,税表得在2019年6月30日前提交;
  2. 没有代理人的,报税截止日为 2年内。即,报2018年的房租税,税表可在2020年12月31日前提交。

特别提醒

非居民税表目前只能邮寄,税务局审批极慢,六到八个月正常,坐等一年也不稀奇。要沉得住气,三分等待,七分情怀。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 416-890-1596;416-818-7157; 邮件 admin@jktax.ca;carol@jktax.ca; 工作微信 jktax-carol.