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非税居民怎样报加拿大的房租收入?

(Last Updated On: 2021-07-15)

很多人误以为,加拿大的非税务居民就不需要报税了。错了。

非税务居民只是不需要在加拿大报“全球收入”而已,某些源自加拿大的收入还是必须报的。

为了防止非税务居民在加拿大赚取了收入,直接卷款走人,税法专门给非居民规定了”预扣税”这个机制:

比如,源自加拿大的利息、分红、租金,养老金、年金等,这类收入由payor直接从源头预扣。因此,银行、租客这些 Canadian payor 必须在发放收入时直接扣除(通常按25%)并上缴给CRA,剩余的发给非居民。这个预扣的税就是Part XIII withholding tax。 XIII是罗马数字,表示 13;税法上每个part 的 tax 对应某一类的税。对于两个国家之间签有税务协定的,则根据协定的规定税率进行预扣。

举个例子

大卫的租客每月支付房租$3,000,1月1日大卫收到 $3,000,他必须在2月15日之前给CRA交25%;2月份又收到$3,000, 则在3月15日之前交25%…

5月,租客通知大卫钱不凑手,等6月份一起交。大卫必须在6月15日之前通知CRA,5月的预扣税交不上了,因为没有收到租金;

到了6月,大卫收到两个月租金 $6,000, 他在7月15日之前给CRA交$6,000×25% = $1,500;

不交或交晚了会被CRA秋后算账收利息;

如大卫不主动缴纳,则这个“预扣”责任会落在租客身上,CRA有权跟payor追缴。

交了预留税,大卫可以选择报税,也可以不报。

种方式:

第一种, 按整个儿房租(gross rent) 的 25% 直接交税

这个方法最简单,只要接受25%的预留税就是 final tax,  不用另行申报税表。

举个例子:

大卫是中国税务居民,几年前来加拿大访问看上了一处湖景房,当即买下,委托一个朋友帮忙出租,每月租金$3,000。

3,000×25% = 750

大卫每月给CRA交 $750的 part XIII withholding tax ,全年12个月,共计交 750×12 = $9,000。

如果认可$9,000就是最终税款,那就不需要再报税表了。CRA高兴,大卫也省事儿。

这个方法简单粗暴,直接按 gross rent 交 25% 的税,不计任何出租的费用,虽省事儿但交税多,谨慎使用。

第二种:还是按照整个儿房租 (gross rent)的 25% 交预留税, 但选择报税

接上文,大卫全年一共交了$9,000的预留税。但第二年初,大卫选择报税。非居民的税表和普通税务居民的 T1 不一样,非居民报房租有专门税表,通常叫 section 216 return。

报税时可计入出租的各种费用,按”净房租“计算最终税款。

全年租金 $3,000×12 = $36,000, 减去房屋保险、管理费、贷款的利息、地税、维修、水电气、会计师费之后,净房租只剩$12,000,税 = $12,000* 22.2%= $2,664。

由于大卫平时已预缴了,报税时将$9,000填入,大卫将拿到 $9,000-2,664 = $6,336 的退税支票。

相比之下这个方法好多了,建议使用。

第三种:按照净房租 (net rent) 交25%预留税,必须报税

非居民指定一位加国本地居民作代理人(Canadian agent),在每年的1月1日之前、或收到第一笔房租之前,向CRA提交NR6。经批准后、再按照“净房租”的25%交预留税。关于NR6请见另一篇 海外买家及代理人的税务责任 – 论NR6的重要性

大卫指定了侄子为代理人,俩人签了NR6,估算每月净房租能有$800;

CRA批了NR6, 侄子负责按 $800*25% = $200 每月交给CRA;

侄子必须在第二年的3月31日之前提交NR4;大卫则必须在6月30日之前报税。

净房租为$12,000(比做NR6时估算得多),最终税款为$12,000*22.2%= $2,664。侄子代缴了预留税 = 200*12= $2,400,还需补交 $264, 总计 2400+264 = $2,664. 

这个方法,最终交税和第二种方法是一样多的,交税金额不变,唯一的区别在于平时的现金流会好一点儿。但此法麻烦,得找一个靠谱的本地代理人,代理人有连带的税务责任,负责交税。

相比之下,这个方式麻烦,非居民和代理人两个人共同作战,现金流好,但最终交税一样,还是第二种方法好。

25%是平时预扣的税率,不是最终的实际税率

非居民的最终交税由2部分构成:联邦税+附加税;

根据收入高低,联邦税对应5个税阶:15%、20.5%、26%、29% 和33%;

“附加税” (surtax)则是一刀切的,直接在上面的联邦税上乘以 48% 就行了;

最终交多少税,取决于收入有多少,处在哪个税阶。

比如,2020年的净房租收入低于$48,535 的,联邦税率对应 15%,加上48% 附加税,合计 15%*1.48% = 22.2%,因此上面的例子里,计算大卫最终税款时直接用了22.2%的税率。

非居民报税流程

  1. 税务居民报税用 social insurance number,  非居民报税也得有个类似的税号 ITN,要提前申请;
  2. 没有代理人的,非居民直接跟CRA开通缴预留税的账号,将它开在房主个人名下;
  3. 有本地代理人的,由代理人申请交预留税的账号,开在代理人名下;
  4. 年度结束后,没有代理人的,非居民本人直接向CRA申请 NR4 Pro Forma,准备报税;有代理人的,代理人必须在第二年3月31日之前给CRA提交NR4;
  5. 没有代理人的,报税截止为2年。比如报2019年的房租税,截止日是2021年12月31日;有代理人的,报税截止日为6月30日。也就是说,2019的税表必须在2020年6月30日前交;
  6. 注意,无论有没有代理人,税表计算下来有欠税的,欠税必须在第二年的4月30日之前交上。交税的日期和税表截至的日期不在同一天。算下来有退税的,老老实实等着退税就可以了。

嘱咐

非居民税表目前只能邮寄,审批慢,六到八个月才收到CRA的批复是正常的,有时候等上一年多也不稀奇。

要沉得住气,等退税的尤其不要焦虑。打一次电话的待机时间 1-2个小时是常有的,接电话的工作人员也只是接电话,看不到税表,只能在系统里查查状态,十有八九会说”正在审理中…“。

CRA做事自有它的一套流程,只要确认税表寄到了,就踏实等着。

三分等待,七分情怀。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公室电话 905-940-1999;办公室邮件  admin@jktax.ca;办公微信 jktax-carol; jkre-danny

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