贷款利息如何抵扣

冬日的周一,忽听得手机嗡嗡作响一副跳桌自杀的架势。娜娜急吼吼来电,原来出了这么档子事儿:

  1. 娜娜前年终于付清了自家的房贷,手里还存了点余钱,动了心思想买个更大的房子;
  2. 目前这套房是八年前50万买的,现在已经涨到80万了.  学区房增值潜力贼大, 娜娜舍不得卖, 想留着出租; 
  3. 娜娜拿现在的房子跟银行抵押, 用贷出来的钱作首付买了心仪的大房子;
  4. 欢欢喜喜搬入新居。几个月后, 和朋友闲聊间, 娜娜突然听说这个新房子上的贷款利息是不能抵扣的。按照 “Direct Use Rule” – 旧房贷出来的钱的直接用途是购买了新的自住房,因此贷款利息不能抵扣老房子上的租金。
  5. 娜娜急匆匆扔下一句话:你给想想办法撒。

 税法规定,  借钱的利息若想用来抵减收入。必须满足两个条件: 

  1. 借钱的目的是为了赚钱 (purpose test),并且, 由此赚来的钱不能是免税收入;
  2. 借来的钱必须“直接用于” 赚钱 (direct use test).  

例一,  小王从银行申请了小生意贷款用来开生意,生意收入是 taxable income,  所以贷款利息可以用来抵减生意收入;

例二,  小刘贷款买出租房 , 出租房产生房租收入, 房租是taxable income,  所以贷款的利息可以抵减房租。

很多人由于没有事先规划好,直接re-finance旧房, 再购买新的自住房,旧房变出租。直至被CRA稽查时,才意识到这大笔的利息是不能抵扣旧房上的租金的。 因为贷出的钱用来买了自住房,没有满足purpose test – 以赚钱为目的;也没有满足direct use rule – 借款的直接用在下一套自住房上了。

 那么怎样才能把不行变为可行呢?下面是某知名会计师楼给出的解决办法 (理论上可行),放在这里讨论一下:

  1. 娜娜成立一家公司,作为股东把自己个人名下的旧房转入公司(section 85 election);
  2. 公司给娜娜出一张80万的欠条 (旧房成本50万 + 价值30万的公司股票);
  3. 公司再跟银行贷款80万,把贷来的80万交给娜娜小姐,赎回欠条,公司和娜娜就此两不相欠;
  4. 娜娜用到手的80万来付新房的mortgage;
  5. 理论上公司跟银行贷款80万用来购买出租房,借款是为了赚钱 (满足了purpose test), 借款直接用于出租房(满足了 direct use),所以借款的利息可抵扣房租收入。理论上此法顺利通过。

该办法的可行性分析:

  1. 在加拿大成立公司不难,费用几百加币 – 貌似可行
  2. 除了注册公司的费用,以后每年维持公司运转的的accounting cost 和报公司税的费用约一两千块左右 – 似乎也可以接受;
  3. 银行会给一个刚成立的公司贷款80万吗?娜娜的个人收入怎么样, 够担保么?很明显这里是个巨大的挑战;
  4. 即使公司可以拿到贷款,公司的被动收入税率 (rental income 为被动收入passive income)和娜娜小姐个人的税率相比,会有优势吗?这个才是是主要考虑因素;(公司被动收入税率为50%)
  5. 娜娜的个人房产转入公司,是否涉及土地转让税 land transfer tax,交不交,交多少?

所有上面这些麻烦事儿和花费,都要和想要抵扣的贷款利息去做个比较,您就明白究竟是不是值得去如此操作了。

Section 85 rollover – 根据税法第85条做 joint election, 允许股东把个人房产以成本价转入自己公司,平进平出,个人不产生 capital gain。但今后这个房子出售要以“滚入”时的成本价为基础计算增值, 由公司报房子的增值税。所以,Section 85 只有延税作用,不能完全避税。

如果不是公司股东,则不适用section 85. 把房子以低于市价转给转给亲属或者他们名下的公司,税务上视同按以市价出售产生的增值计税。

用娜娜小姐的例子算一下:利用section 85, 娜娜以成本价50万将旧房转给公司,公司给娜娜出欠条面值50万, 再追加30万的股票给娜娜。 娜娜和公司一起 joint election 娜娜以成本价 50万出售房子给公司,这样,娜娜个人的capital gains = 50 万 – 50万 = 0,  不需要交任何增值税.  价值30万的shares 本身没有 tax cost ,  直到娜娜卖出股票那年才会产生增值。

对公司来说,以50万平价买入该房, 如果现在立时出售,立即会产生30万的capital gain.

旧房由于在好地段,升值空间大,转入公司后,继续增值。当娜娜小姐N年后去世, 她持有的股份在过世当天被“视同以市价售出 ”,孩子替娜娜申报 final return时算出的增值税可以通过娜娜的人寿保险来支付,不用孩子负担。

如果娜娜选择把孩子们加入公司一起作shareholders ,旧房在公司内的增值可以分摊到孩子们身上,也可以达到income splitting 的目的。

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JKtax 税务咨询公司创建人。电话:416-818-7157; 传真:905-683-7979; 邮件:carol@jktax.ca; 微信:jktax-carol