税法 Section 85 和 土地转让税

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JKtax 税务咨询公司创建人。


 

税法规定,个人将房产转到公司名下,要视同以市价售出(deemed to dispose of the asset @ FMV) (ITA s. 69) 。但是,税法的另一条款,s. 85(1), 允许持股人以成本价将房产转入自己公司 (transfer @ cost),从而避免了“视同以市价售出”产生的增值税。

那么,这种以成本价将房产转入自家公司的,还要交土地转让税 ( Land Transfer Tax)吗?

很不幸,要交!

什么情况下,可以不交呢?必须完全符合下面4点:在转入之前,房产必须被个人主要用于积极营业;(used “predominately” in an active business operated exclusively by an individual who are members of the family of a transferor);

  • 转入房产的目的是为了继续经营同一生意( continued operation of such business on the land);
  • 转入后的这一年,公司必须满足“积极小生意抵扣”(SBD – small business deduction);
  • 转入后的这一年, 公司的收入至少有75%是从加拿大境内的积极营业而来的。
  • 上面的4条规定概括成一句话,那就是:房子在个人手里和在公司手里,用途没有变化,还是同一个营生(积极小生意),收入75%以上在加拿大,就没有土地转让税。

税务法庭咬文嚼字非常苛刻,简直到了人神共愤的程度。为什么这么说呢,讲个庭上的真事儿:

隔壁老王先前用个人名义买了块地, 后来成立了公司,自己 是唯一持股人。 公司是个汽车 dealership,小楼就坐落在隔壁老王先前买的那块地上。隔壁老王想,既然都我的生意,把自己名下的地转入公司一块经营核算吧,我的土地,转入我的公司,还交个啥土地转让税?律师会计帮着做了文档,

然而,省政府Ministry of Finance 认为隔壁老王把土地转入公司持有,应该交土地转让税。

隔壁老王觉得,我明明符合上面的4个条件嘛, 遂一纸诉状,上诉到Ontario Superior Court of Justice, 赢了!!

但是~

省政府不服,上诉到更高一级的Ontario Court of Appeal.

结果,在这一级法院,法官判定,省政府是对的,省政府赢!

理由呢?

法官认为,上述法律第1条“在转入之前,房产必须被个人主要用于积极营业”。对于这个案子 里的隔壁老王来说,这块地从一开始就被公司dealership的生意所用,没有“被个人主要用于积极营业”。 尽管隔壁老王是唯一持股人,也是公司的唯一决策者, 但是,这块地并没有被“个人”使用,而是被“公司”使用了。.

案例来源: Upper Valley Dodge Chrysler Ltd. v. Minister of Finance (2003)