建房没卖掉, 改为出租, 税怎么算?

九月开学,一早送完孩子我静下心来开始闷头计算对门邻居发来的应用题:

邻居是个小builder, 从装修小工做起,几年后慢慢做大开始接整体推到翻建的活儿。2015年房市一片大好之际,邻居以50万购入downtown一底子不错的小房子,35万装修,旧貌换新的房子在2016年上市,叫价110万。

作为 quick flipper (买入-装修-上市),房子属于 “inventory”, 短期快速炒房的收益属 business income, 100% 记入收入。

那时我帮他估算:

  • 售价:1,100,000
  • 成本:500,000+350,000 = 850,000
  • 利润:1,100,000 – 850,000 = 250,000
  • 交个人税:96,700(无其他收入)

结果上市挂了很久,越久越卖不掉。

空着也不是个办法,邻居郁闷了几个月后给租了出去。寒来暑往,2017和2018依旧不景气,上周终于卖了,110 万成交。


再次拿笔计算,AMAZING ! 我发现形势变化了。2016年挂牌时,房子还是作为 builder 手里急待出售的一个 inventory;到2018卖掉时,房子却已是个 rental property。

由inventory变为 long-term investment property 发生在2016, 那时房子的市场价约为100万。

第一步:我要计算作为 inventory期间的收益

  • 市场价:1,000,000
  • 成本:500,000+350,000 = 850,000
  • 收益:1,000,000-850,000 = 150,000

第二步:我要计算成为 rental property 之后的增值

  • 售价:1,100,000
  • 成本(转变时的市价):1,000,000
  • 增值:1,100,000 -1,000,000 = 100,000
  • 计入收入的增值:100,000*50% = 50,000

所以,邻居应税收入总计= 150,000+50,000=200,000, 交个人税70,500。貌似能比当年卖掉少了26200哦~


再忘深处想一想,AMAZING! 我发现形势又变化了!如果邻居在2016年没有着急上市,而是装修完毕后立即出租直到2018年售出,那买房就是纯为“长期持有” 的意思,则会发生如下计算:

  • 售价:1,100,00
  • 成本:500,000+350,000 = 850,000
  • 增值:1,100,000 -850 ,000 = 250,000
  • 应税增值:250,000*50%=125,000
  • 交个人税:35,500

当然,房租收入也要交税,但毕竟还是有得赚。

由此可见,作一个纯粹的 flipper, 买入-装修-上市,收益100% 计税,要交个人税96,700;

flipper 万一没当好,产品没卖出去,再改用途变出租,交税70,500;

而 直接 buy and hold, 购入目的就是做长线( long term investment),交税只有35,500! 真是有趣,我马上把这个发现告诉了对门儿。

第二天,我收到邻居的一条微信鸡汤文,题目是 – 所谓情商高,就是不给人添堵。

本文核心:在合适的时候买好房子,长期持有,熬过几个寒冬的都是赢家。


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager,2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。助理联系方式:电话 416-890-1596;传真 905-683-7979;邮件 admin@jktax.ca;微信 jkre-danny