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如何用公司的钱给自己买一套房?

(Last Updated On: 2020-06-28)

我毕业十几年,几乎天天都在做跟房产有关的税务工作,结果自己膝下只有一房,还是夫妻共有产权。去年圣诞,我把爸妈接来同住,这个举措对我的教育意义很大。当清晨的第一缕阳光刚刚抚摸到我的脸的时候,我妈就在楼下大喊 “太阳晒到屁股啦!“ 让我实在分不清自己身上究竟哪个是脸哪个是屁股。孩子吃饭少,我妈焦虑说我当妈不行;孩子学习不积极,刚想发威我爸嗷~~一声冲过来说我教育方式欠妥。马大福和马二淘居然见人下菜碟,由一开始每日喵喵围着我,到现在一脸谄媚地跟着玄冥二老,和我感情日渐冷淡。

我明白了一个道理,距离,产生美。我决心在附近买个住所,制造距离。

很多人在后台问,如何用公司的钱给自己买房?好巧,我也正有此打算。

首先,你得有一家公司。

其次,公司有税后结余。

再次,个人手里钱不多,有意打公司的主意。

加拿大私人小公司叫 Canadian controlled private corporation (“CCPC”)。CCPC的前50万积极收入用低税率,超过50万的部分用普通税率26.5%。

安省CCPC低税率: 2016年 15%; 2017年 15%, 2018年 13.5%, 2019年 12.5%, 2020年进一步降到 12.2%。

公司挣50万,交6万公司税,还有44万。再发到个人,交17万个人税, 还剩26万。哪个老板不心痛?

倘若这钱不发出来,老板还想用,怎么操作

考虑到不影响公司本身的业务和尽量规避法律风险,我决定成立一家新公司。新公司跟老公司借款,零利率或支付市场等价的利息。俩公司坐下来签一份正规的借款合同(bona fide loan)。

用新公司买房,不够可以贷。公司贷款比个人难,银行唧唧歪歪一番,要公司近两三年的财务报表,再看个人收入。踏踏实实报税,才是长久之计

我和新公司签了租约,每月按市场价支付房租公司提供住房是 taxable benefit, 不付租或象征性地付低于市价的房租都会给个人带来麻烦。老板得有老板的身段,不要占这等小便宜,要占就占大的。

一位哲人说,“痛苦源于选择”, 另一位哲人说,”鱼与熊掌不可兼得“。做选择就要取舍,取舍必然带来得失,吃鱼翅还是吃熊掌,挑一个,不要患得患失。

实在不知道吃哪个,就多看看我的文章。

用公司的钱买房的好处显而易见:

  1. 省下17万的个人税!想想看,把钱发给股东个人再买房,交完税剩一半,半套都没了;因此,不发是上策。任正非不都说了嘛,我们个人也没有多少财富,钱都投到公司里了。只要把肥料放到土地里面,土地变肥沃了,最终土地还是我们的,那我们为什么今天要把肥料分了呢?
  2. 充分利用了公司的结余资金,让自己享受到一个“公家”的房子,不劳而获的喜悦是什么都无法比拟的。相比为了少交税一点一点逐年把公司的留存收益发给个人,10年后再买房,我宁愿选择早享受;再说,10年后的房价就不是今天这个数了;
  3. 我若不住了,这房还能继续出租。公司的房产法律风险由公司承担,个人资产得到保护;
  4. 只有全球知名的大公司才为员工提供住房,比如 IKEA,据说冰岛的每个员工可以居住公司提供的微型公寓一套。打造国际形象,从用公司的钱买房开始。

你还得考虑的

  1. 公司不能使用 principal residence exemption。卖房时房子有涨幅,公司交增值税;若房产市场像目前这样低迷就无所谓了;再说,一个家庭在同一时段只能指定一处 principal residence, 我既然已指定了夫妻共同的住所作为家庭的 principal residence,   就不能再同时指定其他;从这一点上看, 没有利用到 principal residence exemption 对我来说并不可惜;
  2. 新公司报租金,被动收入的税率尽管高到 50.17%,不过抵掉保险、贷款利息、地税、管理费、维修、水电气之后,剩不下多少,交点儿税完全可以接受;
  3. 当然还得考虑一下2019年的新税法,不明就里的同学可以参考这一篇 2019新税法对公司的影响。我大致算了,如果房子出租,每月可有2500-2800块的租金收入,除去费用,还能剩一两万,依旧低于5万门槛, 因此我暂不用理会关联公司的被动收入对 small business limit 的影响;
  4. 如果读了我的文章,你开始认真考虑用公司买房了,请再读这篇 出租房用个人持有、还是公司持有,哪个省税;注意:这篇的大前提是个人和公司都有足够的钱财,完全不考虑个人指望从公司拿钱出来的情形;如果你和我一样,手头钱不够,但有着一家经营得还算不错的公司,那就一起打打公司的主意呗。

马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015年成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999;邮件  admin@jktax.ca;微信 jkre-danny