地产经纪返佣, 如何报税?

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所创建人。电话:416-818-7157; 传真 905-683-7979; 邮件:carol@jktax.ca;  微信:jktax-carol.


 

首先要搞清楚在什么情况下钱没揣到自己口袋里,却还是要算作收入来交税呢?

税法Income Tax Act 的56(2)条规定:

  1. A付钱给B;
  2. A愿意付钱给B;
  3. A付钱给B是为了使A自己得利或是想让B得利;
  4. 若这笔钱直接发给A本人,A要报为收入。

如果满足以上全部4点,这笔钱则算作A的收入,由A报税。

显而易见,地产经纪返佣金符合上述全部条件。地产经纪直接返佣给买家,税法依然要求全部佣金首先算为收入(T4A)由经纪报税。返佣部分可以作为business expenses 进行抵扣。

有人钻牛角尖问,作为一个家底丰厚的买家,如果不断买房,多次拿到返佣,那要不要报税呢?这种情况下返佣对于买家已经构成 income from a source,  买家是要报成收入的。但是,CRA的另一份文件 IT-335R2 Indirect Payment, 第13段说如果同一笔钱按税法双方都要报为收入的,在实操中CRA不会在同一笔收入上征两次税(not to assess the same income twice)。所以,只要这笔返佣在地产经纪的名下报了(先报成收入,再作费用抵扣掉),买家不必报。若用作出租房, 将来卖出时则要把拿到的回扣从购房成本中减去再计算增值。


地产经纪给客户礼物或现金,能作为费用抵减收入吗?

 CRA怎样评判该费用是否可以抵扣呢?还是必须满足4个条件:

  1. 以挣钱为目的而产生;
  2. 不是资本投入;
  3. 不是个人消费;
  4. 金额合理。

如果礼物/现金回扣满足上面全部4点,则可以作为费用抵扣。

但是如果经纪把礼物/现金发给自己家人,这就让CRA很敏感了。通常给家庭成员的礼物属于个人消费,税法18(1)(h)禁止当作business expenses 进行抵扣。

对于买家来说,因买房而收到经纪的贵重礼物/现金/回扣,若房子为 principal residence, 则不需要把礼物/现金当做收入报税; 若房子为投资房用来earn income, 将来卖出时则要求把礼物/现金/回扣从购房成本中减去,再计算增值。