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地产经纪可以成立公司来运营了,那之后的财务税务操作呢?

(Last Updated On: 2019-12-24)

经纪用有限公司来做房屋买卖这个事儿,BC省早就有了,叫Personal Real Estate Corporation,简称PREC,这并不是一个新概念。到了2019年11月,安省地产管理局终于说了:2002年制定的REBBA终于要改动了,中心思想就是以下两点:

  • 对地产经纪的管理更加严格
  • 地产经纪 (salesperson或broker) 可以成立有限公司来运营了

那么什么样的经纪适合用PREC来运营呢?以下几类人士可以考虑:

  • 每年佣金挣得太多所以个人税税率太高的。比如经纪王小姐每年交易二三十个房子,她一年收入好几十万,报个人税的时候猛加费用,最后算下来净收入也30万了,这样要交13万的个人所得税。但假如全部佣金收入是公司的收入,那么抵掉费用之后,同样30万的净利润,只需交3万多块钱的公司税。然后王小姐需要多少钱维持个人生活,有的放矢给自己开工资就好,再按工资的个人税税率缴税。
  • 有团队在做房产买卖的。经纪王小姐是有自己的partner和team的。这种情况下用PREC经营,公司在费用支出和薪金(payroll)的管理上,效率都会大大增强。
  • 风险意识强的。

用PREC来经营,在财务和税务上,有哪些需要注意的呢?这其实是一个在思路上的转换。

  • 报个人税的基础,说白了,就是每个人自己提供的数字。今天王小姐来找会计师报税了,她坐下之后直接用嘴说:我去年请客吃饭一共是3千块钱!细心一些的会计会看下这3千块钱的饭票,但会计师没义务揪着客户核对每张小票,也不会去查这3千是从哪些银行账户出来的。
  • 但公司税就不同了,公司税是以bank statements为基础的。公司税的会计在报公司税的时候,是需要把银行账号的opening balance + closing balance,对上公司financial statements的,然后银行的每笔帐都要记清账目。
  • 公司还需注意记清 Due to shareholder 这一帐项,比如公司先期的起始资金投入、比如后来王小姐划自己的信用卡给公司买了东西,这些不但要分别记入各自的账目,而且还要记入due to shareholder,这样累积下来公司会欠shareholder不少钱;而再往后从公司账户里拿钱出来还给自己,是还钱而不是个人的 收入,所以也就没有个人收入税了。
  • 之前用个人名字经营的时候,记账可以自己来,用个Excel就够用了。有了公司以后,就需要一个比较智能的记账平台来承担日常bookkeeping的工作了。这几年我们一直在培训客户用QuickBooks Online自己记账,效果不错。客户省了请bookkeeper的钱,也能更加透彻地实时了解自己生意的健康程度。
  • 如果在个人经营的时候用到了Quick Method来报HST,用公司操作以后也同样可以。

关于用PREC经营如何进一步地省税,我们确实还有不少心得可以跟我们的客户私下里交流一下。比如我们见过在用个人经营的时候,每个月还私人信用卡七八千块钱;而在用公司经营之后之后,每个月还私人信用卡只有几百块钱了(家里的费用都明目张胆地用公司信用卡付走了),这样的话一旦被CRA来个Network Audit,就不大妙了。总而言之,还是要在合理、保守两大原则基础上,使用PREC合理延税避税。


Danny Chen,JKtax COO,全面负责事务所的运作和管理。联系方式:办公室电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny