你肯定想不到 -卖房增值分摊报

老马在北边有个小度假屋, 冬天滑雪夏天玩水不亦乐乎。2016老马自觉年事已高,想把度假屋转给孩子。问有没有办法不交税,或者少交点儿税?

将房产转给孩子的涉税问题已在另一篇“ 家庭内部房产转让的税务后果”里讲过了。父母转给孩子税务上视同以市场价交易,房子有增值,父母交增值税。

于是,老马和小马坐下来计算:

  • 度假屋2010年购入,成本20万,装修花了8万。今年是2016,市价58万。增值30万,其中50%(15万)记入收入;老马没有其他收入所以只有15万的应税增值,算完交税46000。

小马说,你若愿意将度假屋指定为 principal residence (“PR”), 利用 principal residence exemption 则完全免税了。但是,由于 principal residence 每个家庭每年只能指定一处,所以这样操作使得老马在城里的住所将来卖出时就要交税了。老马觉得这不是个好主意。

于是,老马和小马坐下来验证:

  • 度假屋有增值30万,持有了6年, 平均每年增值5万;
  • 城里的房子2008年以70万购入,2016 市价150万。持有8年,增值 80万,平均每年增值10万;

这样看来,城里房子年均增值高,指定城里的住房为PR无疑更划算。既然城里的房子是PR, 那么郊外的度假屋就只好按照投资房老老实实上税了。

老马说,想完全免税地将度假屋转给孩子看来是做不到了,那么延迟交呢?最好还能省点儿交,可以做到么?

小马说,利用 capital gain reserve 可以做到。但必须满足下面几个条件:

第一:转手的收益必须是 capital gain 。如果转手过于频繁,倒房炒房的收益属 income account, 就不适用这个条款了;

第二: 房款不能一笔付清。 根据不同房产的性质,税法允许分 5 到10年支付普通民房最高可平摊到5年,每年收20%

第三: Farm或者fishing  properties 在1981年11月12日之后卖给孩子的,增值则允许平摊到10年。

于是,老马和小马最后坐下来计算了一番:

前面算出度假屋以市价转手,老马要交46000的个人税。利用 capital gain reserve, 卖房收益平摊到5年, 每年收房款的20%,那么在2016转手这一年老马只申报20%的增值,也就是30万*20% =6万,其余的24万留到下一年。这样,2016年老马的应税增值只有6万*50% = 3万,只要付 $3700的税就可以了。

到了第二年同样报20%, 3万加到应税收入里。其余18万 (60%的增值)留到下一年;

到了第三年照旧报20%, 3万加到应税收入里。其余12万(40%的增值)留到下一年;

到了第四年还是报20%, 3万加到应税收入里,其余6万(20%的增值)留到下一年;

到了第五年最后一年,3万加到应税收入里, capital gain reserve 到这一年用光。

你看,同样的30万增值,  利用capital gain reserve,老马五年下来一共交$3700 *5 = $18500 的税。而通常的房屋转手,老马交 $46000的税。

可见capital gains reserve 使老马省税 $27500。

贴心提醒

首先,家人之间房产转让(夫妻除外),想使用上面策略的,须以58万的市场价正规出售,不要赠与;

其次,孩子给老马一张欠条(promissory note), 写明分5年付清,每年付20%。欠条务必请律师做正规文件并公证;

再次, 老马也可以将这58万作成 mortgage, 万一孩子发生婚变,老马还可以要求先偿还 outstanding mortgage,这样可以有效防止由于将来婚变而导致财产被分割;同样,这个操作务必请律师做正规文件;孩子必须按照房贷协议按期支付本金+利息,老马则必须申报利息收入;

最后,申报reserve的每一年,和税表一起交 FORM T2017  – Summary of Reserves on Dispositions of Capital Property。

上面的例子为了便于计算我们把老马每年的 capital gain reserve 直接按照最高值计入。实际上reserve可从0 到最高之间选任意值,不报到最高的情况下的计算复杂,建议找专业人士提前规划。

太过优秀的同学请参看CRA 出版物 Guide T4037 Capital Gains。祝阅读愉快。

马云, Carol Ma, 加拿大特许专业会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系电话 416-818-7157; 416-890-1596;传真 905-683-7979;邮件 carol@jktax.ca; admin@jktax.ca;工作微信 jktax-carol; jkre-danny.