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房子的折旧 – 折还是不折?

(Last Updated On: 2020-09-27)

先来个干巴巴的定义吧,什么是折旧?

一台机器刚买来嘎嘎新,价值5万。使用了几年后,旧了,只值1万。

会计上的折旧, 英文叫做depreciation or amortization,就是将购买固定资产的成本定期地转化为费用,与实物的实际损耗没什么直接关系。

税务上的折旧, 英文叫做 capital cost allowance, 简称CCA, 可以理解为将购入的固定资产的花费分摊到每年,并按照减去折旧后的利润来计税。加拿大税制很完善,把固定资产都给安排了CCA class,找到对应的class就可以确认折旧率了。

会计上的折旧和税务上的折旧不一样。

这篇只讲房子在税务上的折旧CCA

通常说的买房,其实包括土地和房屋两部分。土地不能折旧,我猜原因是土地从40亿年前地壳诞生就有了,没有寿命,所以税法规定土地不能折旧。而土地上的房屋是有使用寿命的,越用越旧,所以可以折旧。

房屋根据实际用途分为2种,自住的 principal residence 和出租的 rental property。

Principal residence 可以折旧,但是不要折旧。一旦折旧就失去了利用 principal residence exemption 的免税资格了。出租房可以考虑折旧。

那到底应不应该使用租房的折旧呢?做一件事之前,先想想要达成的目的 – 折旧是为了降低房租收入,少交税。如果可以少交税,折旧就是个好选择。

拿个例子算一下:

大卫有一出租房,80万买入(房子60万,土地20万)。大卫希望每年通过折旧,降低租金收入。出租了十年,最终卖了100万。

房屋属于CCA class 1, 折旧率 4%:

第一年房子可折旧的最高值 60万 x 1/2 x4% = $12,000 (第一年 half year rule,折旧算1/2)

    • 第二年 ($600,000-$12,000) x 4% = $23,520, 以下逐年类推
    • 第三年 $22,579
    • 第四年 $21,676
    • 第五年 $20,809

以上数字是每年可供折旧的最高值,大卫可从0 到最高值之间选任何一个数值来作当年的折旧。

折旧不能制造或增加亏损(rental loss),所以选取的折旧值要小于或等于当年的净房租。

举个例子

大卫有两个出租房,一个净房租为+$3000,另一个净房租为亏损 – $5000。两个房子合计亏损 – $2000。这种情况下就不能提取任何一个房子的CCA了。

为计算简便,假设大卫有足够高的租金收入可以允许每年提取1万的CCA,提取了10年,一共10万房屋折旧。此时,房屋还有 60万-10万 = 50万未折旧(Undepreciated Capital Cost , 简称“UCC” )。

如果大卫挣钱多 – 年薪9万

大卫年薪9万,边界税率43%。如不提取折旧,这10年要为房租多付10万 x 43%= 4.3万的税。所以折旧给大卫省下4.3万的税。

十年后卖房,增值20万,记入收入10万;

卖价100万,大于房子的UCC 50万,导致CCA clawback,  因此 recapture 10万(之前提取的折旧在卖房这年全部加回来,这叫 CCA recapture);

最终,20万计入收入, 再加上9万工资,合计29万,已到个人最高税阶53%。也就是说,CCA clawback 的10万在此时最高税阶上交税,10万 x 53%= 5.3万。

可见, 高收入提取折旧不划算。十年来通过折旧一共省下了4.3万的税, 但在卖房的那一年却为这10万交了5.3万的税。

如果大卫挣钱少 – 年薪2万

如果大卫年薪只有2万 (接下来十年工资一直2万),边界税率只有20.05%。10万 x 20.05% = 2万。十年折旧可省下2万的税。

十年后卖房,增值20 万,记入收入10万;CCA recapture 10万, 再加上工资2万,合计收入22万。边界税率达到了53%。那么 CCA clawback 导致大卫为此交10万 x 53% = 5.3万的税。

可见,低收入提取折旧也不划算。过去十年通过折旧一共省下了2万,最终却为此交了5万。

Recapture 这个概念如果暂时无法领悟,可以想象一下RRSP,使用的当年可以降低收入,取出的那一年加回收入。

无论收入高还是低, 只要房子处于一个增值的状态 (FMV>UCC),从长远看都是多交税的究其原因, 就是卖房这一年的增值已足够将个人收入推到一个比较高的税阶,之前提取过的折旧必须加回来在高阶上计税。当然,如果个人平时就已经处于最高税阶,折不折旧意义不算大。若是这样,我建议折旧,因为迟早都是得交这么多的税,能晚交自然比早交好。

加注

为了便于理解,例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化、房市走向、卖房以后是涨是跌等等都没提。具体情况要具体分析,建议请会计师规划计算一下。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jkre-danny