出租房收回自用 – 税法45(3)的妙用

45(2) election是当房子由自住变为出租,用来延长自住年份(4年)的一个税务操作。这个election须在房屋改变用途当年提交,以便卖房时利用principal residence exemption 达到省税免税的目的。

而本篇说的是45(3),和45(2)并称黑白双煞在房东界享有很高的声誉。45(3)是从出租变为自住,用来延长自住年份(4年) 的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房那年报税时提交,同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。

举个例子:

老王于2007年买了一处60万的小房出租,每年报房租收入。 2011年老王在附近找到一份IT工作,遂将房子收回自住(此时市场价70万),2015年以100万卖出。所以,2015年老王这样报税:

  • 出租:2007到2011 共4年
  • 自住:2011 到2015 共4年
  • 持有:2007 到2015共8年
  • 总增值:100-60 =40万
  • Principal Residence Exemption 公式 =(4+1)/8 * 40 = 25万 免税
  • 不免税的增值:40-25 =15万
  • 应税增值 :15*50% = 7.5万

老王2015年增加了7.5万的应税收入。这一年里老王的IT年薪5万,交税$8,570,边界税率为31%;再加7.5万一共12.5万的应税收入,总交税$36,978,边界税率上升到43%。

也就是说,如果老王不做任何税务规划,他要为卖房的增值收益多交$36,978-$8,570 = $28,408的税款。

如果,只是如果,老王有一个靠谱的会计师,在2015年报税时做了一份45(3),提出房子由出租变自住造成的deemed disposition不存在,指定从2007到2011出租的这4年为老王的自住期,这样从2007 到2015的全部8年均为自住年份。 既然从头到尾都是自住,40万的增值全部免税。

重要的事说两遍

税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定:当出租房“改变用途”为自住的时候,应视同以市价售出;视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有增值,须缴纳增值税。巧妙地利用45(3), 可以合理压倒45(1)的规定,使“视同以市价售出”不复存在,延长了房子可被指定为principal residence的时间。

想做45(3) election 么?必须满足下列全部条件

  • 房主必须是 resident of Canada
  • 出租其间正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也照常报房租收入
  • 出租房不能提取折旧(CCA)
  • 指定出租房为自住的这4年其间,不能再指定其他住所为 principal residence
  • 45(3) election 在卖房那年提交

如果把本篇的标题掉过来,就是自住房转作出租房,那请见我的另一篇《税法45(2)的妙用》。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jkre-danny