出租房报税,哪些费用可以抵扣?

直奔主题。出租房报税用 Form T776,可抵用来减房租收入的项目有:

银行费和利息
只有贷款的【利息部分】才能抵扣,本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款,其他形式的借款比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的),利息部分都可以抵。

另外,租客签约时通常要付首末两个月的房租,末月房租当年一直存在房东手中,直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客,这个利息也可在T776上抵扣。

银行费 – bank charges

小王有了一笔钱想提前付清贷款,银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如:5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱,用来降低 fix rate。这笔银行费要分摊在今年,每年和后年,每年分摊一部分。

Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费,mortgage insurance,mortgage finder’s fee,和贷款相关的律师费等,可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。

问:小王加按(refinance)了出租房A,贷出20万元当首付购买了自住房B。小王可以用加按A房出来的这20万的利息递减A房的出租收入么?

:不能。小王refiance 出来的款项用来买了自住房,借钱没有来赚钱,没有盈利目的(no business intent),   所以这笔20万的利息不能抵减A房的租金。如果这20万用来装修A房,利息就可以抵减了。

保险
出租房的房屋保险,房东保险 (Landlord Insurance),只有属于当年的 premium 可以抵扣。如果保险买一次但是覆盖两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

广告费
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。

物业管理费
Condo大楼的管理费 (condo fee);

  • 请物业管理公司或地产经纪代管;
  • 帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣。
  • 房子多的房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用也可以抵。

房东如若亲历亲为自己管理房子的则不能抵。

办公用品
为操办租房业务而消耗的小件办公用品,如签文件(Lease)时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉,邮票都可以用来抵减房租收入。

地税
出租房的地税可以抵。

问:一套房子出租了3个月,能按照全年抵减地税么?

答:不能,You can only deduct property taxes that relate to the rental property for the period it was available for rent.

注意: 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用( current cost) 可以用来抵减房租收入; 而土地转让税是一次性的,只在买房交接时发生,因此归入购房成本( adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能报税时用来抵减房租。

房屋维修
修房子,通渠,换炉头,换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。

房东自己动手维修,只可抵材料费,房东自己的人工不能算。

专业人士费(legal fee and accounting fee)
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费,以及请会计师记账,协助审计,报出租房税的费用都属于专业人士费,可以抵减房租。

注意:买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的,这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。

水电气费 Utility
水电气cable费由房东支付的,可以抵。

车辆费/路费
通常,房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel 会引发心理和生理上的各种不适。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。但是,只要您满足下面两种情况中的任何一种,也可以抵扣:

  1. 只有一套出租房的:出租房和房东自家必须在同一地区,并且房东要亲自动手做出租房的维护工作,车费是为了运载维修工具和材料而发生的。只有一套出租房的房东,为收租而产生的车费不能抵扣。

2. 有两套以上出租房的:除了可以抵扣上面提到的,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费(出租房和房东自家可以不在同一区域)。

注意:
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录(automobile log ), 记录每次出行的日期,目的, 和公里数。

其他费用 – 园艺 landscaping

做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 (in the year you paid the cost)。

房东提前终止租约 Lease Termination 

小王换了新工作打算提前收回downtown的出租房,经商讨租客John将于2018年9月1日提前搬走,小王要支付John一个月房租 $2000元用来赔偿他在短期内寻找一处新的居所。 Lease原本的到期日为2019年12月31日。房东由于自己原因而提前终止租约的,这笔赔偿金该如何抵扣呢?

  • 距离 lease结束还有486天
  • 距离本年年底还有121天
  • $2000*121/486 = $498
  • $2000*365/486 = $1502

小王可以在2018的税表中抵减 $498, 在2019年税表中抵减$1502.

空地 Vacand Land

如果一片空地也可以有出租收入的话,比如将空地租给farmer种草坪,除了正常的operating expense之外,如果仍有正的 rental income,房东只能抵扣下面两项:

  1. 贷款的利息部分
  2. 地税

使用这两项将net rental income抵减到0为止。不能使用interest or property tax 使 net rental income变为负数。没有抵扣完的部分可以计入购地成本。

如果一片空地上没有租金,这两项就更不能参与抵扣了。同时,也不能加入购地成本。


进阶内容 1- 低于市场价出租

抵减租金的大前提 – 费用必须为了赚取租金而发生。

老王将房子楼上一间屋子租给上大学的侄子,当前的市场上这样的一间可收租金 $500,老王收侄子 $200, 够分担水电气就行了。这种由于亲属关系而收取低于正常市场价的房租的行为,属于“cost-sharing”, 老王不须申报租金收入,也不允许抵扣费用。

进阶内容 2 – 连年报亏损

关于房租连年报亏,请阅读我的《这位房东,你接到CRA来信了吗?》和《你的出租房,报亏几年了?

进阶内容3 – 房屋折旧
关于出租房在税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。会计界分成折旧派和不折旧派,各有各的理。

关于折旧,详细讨论请见我的另一篇出租房折旧,折还是不折


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;办公室微信 jkre-danny