Principal Residence 新政策

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, 2015年成立 JKtax 马云会计事务所。电话:416.818.7157; 邮件:carol@jktax.ca; 工作微信:jktax-carol

 


 什么是 principal residence?

主要住宅通常指在一年当中任何时间段,某人1持有并居住(own and occupy)的住所2

  1. 某人:可以是房主本人,配偶或前配偶,同居配偶(前任同居配偶),或子女;
  2. 住所:可以为独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。住所没有地域限制,在加国境外的也是可以的。

 


主要住宅的 3个条件:

  1. 持有(own)- 房主(加国居民)可单独持有,或同他人共同持有;
  2. 居住(occupy)- 以上提到的“某人”必须柴米油盐居家过日子地居住 – 这叫 ordinarily inhabited,CRA极其重视这一点。
  3. 居住时间不论长短,可以是一年中的任何一个时间段(some time in a particular year)

一个家庭(夫妻)每年只能指定一处 principal residence

对于拥有多处房产的家庭,尽管可以做到不同时期选择在不同的房子居住,税法规定,每年只能指定“一处”为主要住宅 – 只有指定的这一处享受免税,其他的按照投资房处理。


Principal Residence 增值免税

房价上涨,卖房时有了增值,要面临增值税。一套房子70万购入涨到120万卖出,产生50万的增值。根据加拿大现在的税制,增值的50%计入应税收入。交多少税最终取决于房主个人税率。在没有其他收入的情况下,50万增值,25万计入应税收入,在安省约交税9万7千块。

主要住宅的免税政策(Principal Residence Exemption,简称PRE)。根据PRE条款, 如果房子被指定为“主要住宅“,增值无论大小都是免税的。上段例子中如果房子为“主要住宅”,50万的增值则可以完全免税。因此,很多房主选择吧增值最多的那套房产指定为“主要住宅”。


既有自住又有出租,怎么办?

一套房子既有自住部分,又有出租部分,还能按照principal residence 免税吗?可以!但是必须同时满足三个条件:

  1. 出租比例小。税法对“小”是多少并没有明确规定。仁者见仁,有人认为出租面积小于50%就算小,也有人认为10%-20%才可靠。
  2. 不能为了出租而进行重大的结构改建;
  3. 不能提取过折旧(CCA)。

人心惶惶的CRA新规定

2016年10月3日, 为了进一步完善税法,CRA宣布出台了一个 proposed legislation:

  1. 以前在卖房当年报税的时候,不需要申报主要住宅。现在必须申报,包括“视同售出”的主要住宅。
  2. 从2016年1月1日起出售的房子必须在T1税表 Schedule 3 中体现出下列信息 :
  • 买房日期
  • 卖房日期
  • 卖房收益
  • 房产描述
  • 说明是否为主要住宅
  1. 主要住宅的增值依然免税
  2. CRA对于主要住宅的审计可以超越法定3年追诉时效,可无限期追溯

CRA新规究竟在打击谁?

  1. 有些翻建自建人士,认为自己满足申报正在翻建的房子为“主要住宅”的条件 – 持有了,并且还居住(边住边改建)了。但是CRA认为,由于房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,房屋没有substantially completed的这段期间不能够算作“自住期”。 即使翻建完成后房主继续在此住了一段时日,CRA也要考量居住时间长短,是否 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此翻建业主若想依靠“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的,必须能说服CRA您已经在这个住所中,长期的,柴米油盐地生活过(ordinarily inhabited);
  2. 持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史, 几年内有多次房产买卖行为的。

怎样申报“主要住宅”?

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅,您只需要如实填写Schedule 3并指认这是principal residence就好了。如果只有部分年份为主要住宅,则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时,CRA对主要住宅的自住期自动多给一年,这叫 Plus 1 Rule。

举个例子:一对夫妻持有房子10年,其中3年自住,7年出租。房子售出后产生增值50万。根据PRE的计算公式: (3+1)/10 × 50 = 20万, 也就是说50万的增值中有20万可以算作自住期的增值享受免税。剩下的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中,分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作,老婆为家庭主妇没有收入,各种tax credit暂忽略不计,老公当年一共需要缴税 $49,595 = $17,426 (8万年薪的税) + $32,169 (增加的7.5万产生的税),而老婆只需要上税 $15,852。


总结“Principal Residence”的几个大要点:

  1. 每年每对夫妻只能指定一处,一处,一处:
  2. 必须柴米油盐地居住(ordinarily inhabited),camping 式短居不可以。什么是柴米油盐的生活呢?CRA目前会综合考量下列因素:
  • 购房目的
  • 居住时间长短
  • 购房资金来源
  • 贷款形式 –长期,短期
  • 居住形式
  • 搬入证据
  • 卖房原因

想向CRA证明 ordinarily inhabited 的,需从上面这几条着手做合理解释,并提供书面证明。象“我如果真身不去住、只把地址改过去可不可行”这样的问题,就不用再问了。您能够拿出足够的书面证明并 有信心说服CRA就算可行。

  1. 如果名下房产众多,房主同 时持有并居住过多处,可以指定其中一处为主要住宅,其他房产按照投资房处理。
  2. 主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来赚取收入。有勤俭的房主自己只住一间,其他房间从阁楼到地下室全部出租,这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格,因此增值不能享受免税。
  3. CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求,不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税,超出的部分交增值税。但是如果跟CRA解释得通您需要大于0.5公顷的土地来居住也是可以得到免税的。

海外买家/非税居民也可以指定“主要住宅”免税吗?

非税居民即使在加拿大购房自住(own and occupy),满足上面所有条件也不能免税。增值税按照非税务居民的纳税规定来计算。

很多海外买家买房出租,计划过几年移民了再来加拿大养老。对于海外买家的税务责任以及作为非税居民该如何申报租房和卖房的收入,我另有一篇博客单独讲。

感谢您的阅读。