商业地产交易中的HST该怎么交?

个人持有土地(空地)常见的类别有三种:

  • 自用地(Personal use land)
  • 农地(Farmland)
  • 商业用地(Land in a business)

土地交易中是否涉及 HST 取决于土地本身的性质以及卖家持有这块地时的用途

通常情况下,个人家自用土地的买卖不涉及HST;

农地的买卖大多情况下涉及HST。 但是,如果农场主卖地给孩子,孩子自用则不涉及HST;

下面这篇小文只讲商业地产的买卖中可能会涉及到的HST问题。


个人购买一块空地(vacant land) 建房,交不交 HST?

  • 基本原则:买卖空地是一种商业行为(commercial activity),商业行为大多涉及HST。开发商 “买地-建房-出售” 是商业行为,所以买地这一步要交HST。
  • 既然是商业行为,和其他生意一样,开发商为买地而支付的HST可作为 input tax credit(ITC)在HST return上申请回来。
  • 这样就导致了这种情形,举个例子:

老王卖给老李一块空地用来建房,价格100万。交接时老王收:100万+HST (13%) =113万 。这13万HST按理该由老王交给CRA。老李建房出售,购入空地付的13万HST可在报税时申请ITC从CRA拿回来。这样,这13万转了一圈儿,先由老李付给了老王,再由老王付给了CRA,最后又从CRA退给了老李。

  • 所以CRA规定:如果买家在购地交接这一刻是HST registrant (有HST号), 那么买地就不必支付HST了。老李报HST时进行self-assess, 在 Line 205 填应交的HST ,同时申请相等金额的ITC,最后 Net Tax ”是零
  • 既然最终交税为零,那能不能简单概括:若买家有HST号,土地交易就不涉及HST了?   错!
  • 上面说了,商业地产买卖是有HST的。只是,根据Excise Tax Act subsection 221(2), 免除卖方收HST的责任而已,但交易依旧 HST taxable的。单独读这一条,容易让人误以为这笔交易没有HST;所以,买一赠一,subsection 221(2) 一定要搭配着 subsection 228(4) 来读 –- 即,如果购入的土地有50%以上用于商业用途,买家必须在购入时“self-assess“,再在同一张税表上申请ITC。

 直接买块 vacant land 的不常见。多数小开发商采取 “买旧房-推到-重建” 的模式。这和直接 “买空地-再建房” 在税务上有什么不同么?

有的。

首先,旧的民用住宅(residential resale) 属于HST exempt supply.  什么意思呢? —  买二手房不交HST。

正是因为买二手房不涉及HST,所以我发现不少小开发商忽视了要注册HST号。等到开始动工各种费用争先恐后产生,如果此时没有注册,费用中的HST就不能当作ITC申请回来,这要积累起来会是相当大的一笔。所以,做旧房翻建的同学们一定要尽早申请HST号,建议买旧房这一刻就拿到。这样连买旧房付的律师费中的HST也可以申请回来呢。


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 ( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager,2015成立 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。助理联系方式:电话 416-818-7157; 416-890-1596;传真 905-683-7979;邮件 carol@jktax.ca; admin@jktax.ca;工作微信 jktax-carol; jkre-danny